]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Спрос на недвижимость упал на 45%

 
Спрос на недвижимость упал на 45%

17/ 07/ 2009

Анализ рынка недвижимости мун. Кишинев за I-е полугодие 2009 года, составленный аналитиками Lara

Большинство слоев населения почувствовали или как минимум поняли, что мировой финансовый кризис коснулся и Молдову. Характерное явления как снижение спроса относительно предложения за первые шесть месяц 2009 составила 1:18 касательно рынка квартир. В других секторах недвижимости отношение еще больше. Нельзя не отметить, что данное отношение можно обусловить и увеличением числа предложения в СМИ более чем на 20 % и снижения спроса более чем на 45 % по сравнению с 2008 годом.



Согласно статистическим данным, текущее количество среднемесячных продаж составляет 55,0 % от уровня продаж 2008 года и 37,3 % от уровня продаж 2005 года. Среднемесячное количество продаж от общего количества зарегистрированных объектов недвижимости поступательно снижается и составляет около 4,5 %, что динамично приближается к уровню средних (3-4%) продаж в европейских странах. 
Средняя стоимость квартир на протяжении полугодия динамично поступательно снижалась. В среднем снижение цен составило более 20% от докризисного уровня.




Текущая  стоимость квартир составляет 694 € за 1 м2.

Таблица 1.Средняя рыночная стоимость 1 м2 в евро по секторам Кишинева за июнь 2009 года.





Первичный рынок жилой недвижимости


В первом полугодии 2009 года первичный рынок жилой недвижимости столицы отличался  периодом длительной стагнации и изменением потребительских ожиданий покупателей и продавцов. В результате снижения цен за последние 6 месяцев,  средняя стоимость предложения квадратного метра жилья на первичном рынке столицы в настоящий момент достигла июньского уровня 2008 года, а реальные продажи колеблются в сегменте до 600 евро/м.


Кишинев. Московский проспект. Лето 2009 г.

Количество сделок, заключенных в  полугодовой период (январь-июнь 2009 года) на  первичном рынке жилой недвижимости Кишинева, сократилось на 55% по сравнению с  предыдущим периодом (январь-июнь 2008 года) в силу ряда причин:
* заметное уменьшенное поступлений валюты  от наших соотечественников,  работающих за рубежом;
* ожидание падения цен, заставляет многих наших граждан отказаться от приобретения жилья;
* потребители стали более разборчивыми и требовательными к потребительским качествам жилья;
* финансовые  проблемы, с которыми столкнулись некоторые застройщики, обескураживают потенциальных  клиентов и снижают их доверие к первичному рынку;
* прогнозы ухудшения  экономического состояния в стране;
* недоверие граждан к национальной валюте и стабильности финансовой системы;
* дороговизна ипотечных кредитов;
* ожидание политической нестабильности в стране.

Ипотека

Текущая ситуация в ипотечном секторе представляется пассивной. Банковский сектор выдает ограниченное число ипотечных кредитов, под высокие проценты (22-24% годовых в леях). Одним из приемлемых для розничного потребителя, массовый ипотечный продукт предлагает компания «Prime Capital», под 15% годовых в валюте. Ипотечные продукты других финансовых учреждений назвать массовыми довольно сложно.

Финансовый и в том числе ипотечный сектор должен опираться на хороший менеджмент, ведь именно из-за неадекватного менеджмента 19 июня 2009 года Национальный банк отозвал лицензию на деятельность КБ «Investprivatbank». Основными причинами банкротства банка составили инвестиции преобладающего кредитного портфеля в строительные проекты, а также привлечение от населения депозитов на короткий срок и выдача ипотечных кредитов на длительный (10-15-20 лет)   срок.
  
Инвестиции

Инвестиции в строительные проекты, особенно за счет кредитных денежных средств, находятся в 100% зоне риска. В текущей ситуации, когда реальная цена продаж недвижимости выровнялась со себестоимостью нового строительства, нет необходимости инвестировать во времени с неизвестным результатом, если можно единовременно и без рисков приобрести существующий объект и приступить к его эксплуатации.

Большинство существующих инвесторов предпочитают сегодня инвестировать в готовую недвижимость против инвестиций в строительные проекты.

В секторе новостроя жилья наметилась тенденция, когда население расторгает с застройщиками договора инвестиций, в том числе в судебном порядке и направляют денежные средства в покупку готового жилья. Данная операция дает гражданам сегодня возможность приобрести квартиру той же площади, но по цене на 30% ниже чем в договоре инвестиции. Выгода для населения данной тенденции наглядно отражена, как по времени, так и по цене.  

Рынок земельных участков и индивидуальных частных домов.

За  2009 год число предложений на рынке земельных участков увеличилось в два раза, цены снизились в среднем на 25 % от максимальных значений 2008 года. Продавцы пока не готовы идти на уступки и все еще пытаются продавать земельные участки по вчерашним ценам, что уже невозможно. Несмотря на то, что на всем рынке недвижимости наблюдается общее снижение цен, собственники ликвидных участков расположенных в городе, не торопятся расставаться с ними. Аргументируют свое решение тем, что кризисная ситуация рано или поздно должна стабилизироваться, а ликвидные участки всегда будут востребованы в будущем.

Стоимость жилого дома определяется стоимостью земельного участка и себестоимостью строительства и, соответственно, повторяет их динамику. Рынок индивидуальных частных домов считался всегда, даже во времена роста цен, специфическим рынком, требующего особого подхода к каждому объекту. Факторы общего снижения цен на рынке земельных участков,  в том числе снижение цен на строительные материалы естественным образом отразились, снижением цен на рынке индивидуальных частных домов. Снижение цен по отношению к 2008 году составило   35 %.  На рынке индивидуальных частных домов наблюдается полное затишье, продажи отсутствуют.

Дачные участки и строения

Падение цен и спроса на готовые или с высокой степенью готовности строениями с участками, находящимися вблизи мун. Кишинэу, пропорционально падению цен и спроса в самом Кишиневе и составляет 20 - 30% и 2-3 раза соответственно. Вероятнее всего, что тенденция пропорциональности сохраниться и в будущем.

Относительно участков со строениями низкой степени готовности, падение цен и спроса невозможно рассчитывать из-за фактического отсутствия таких продаж. Можно лишь предположить, что из-за полного отсутствия спроса, падение цен на данный класс объектов недвижимости, должен быть выше, чем в первом случае.

Рынок найма жилой недвижимости

В отличие от рынка продаж недвижимости, рынок найма недвижимости развивается несколько по-другому. Отсутствие средств для приобретения недвижимости в собственность  в сочетании с эффектом ожидания  дальнейшего  снижения  цен, заставляет потенциальных покупателей повременить с приобретением недвижимости до лучших времен. Несложные расчеты показывают, что при сохранении нынешних темпов снижения цен, экономически - это очень выгодно.


Коттеджные домики. Кишинев. ул. Пушкина. Лето 2009 г.

Спрос на найм недвижимости в мун. Кишинэу в среднем остался на уровне прошлого года. Произошло только изменение конъектуры рынка. Стало более востребовано дешевое жилье. В основном это 1-2 комнатные квартиры. Цены на них даже несколько выросли, в среднем на 10%. Одновременно упал спрос на  жилье повышенной комфортности. В среднем на те же 10%.

К середине 2009 года средние цены  по долгосрочному найму 1, 2, и 3-комнатных квартир составили соответственно:
     - 1-комнатные – 170-240 €;
     - 2-комнатные – 200-250 €;
     - 3-комнатные – 250-350 € в месяц.
       Снижение спроса на квартиры повышенной комфортности привело к снижению цен на их найм. В данный момент можно снимать 2-3 комнатную квартиру в престижном районе города в ценовом диапазоне 350-500 €.

Вероятнее всего, дальнейшее развитие рынка найма недвижимости будет развиваться в первую очередь во взаимосвязи с развитием экономической ситуации в стране и в мире, с небольшой корректировкой на инвестиции, поступающие из-за рубежа. Естественно, что мировой финансовый кризис внесет свои коррективы в его развитие. С одной стороны можно ожидать дальнейшее снижение цен на найм на дорогие и низко ликвидные объекты недвижимости, связанные с вероятным снижением притоков инвестиций из-за рубежа, уменьшением заработков в бизнес сфере внутри страны и следовательно, необходимостью перехода на режим жесткой экономии. С другой стороны, дальнейшее снижения цен на недвижимость может подстегнуть определенную часть потенциальных покупателей занять выжидательную позицию и повременить с покупкой. Это приведет к повышенному спросу на недорогие квартиры. Поэтому ожидать падения цен на найм данного класса жилья не следует.

Рынок коммерческой недвижимости

В I-ом полугодии 2009 г. оправдались ожидания, рынок коммерческой недвижимости Кишинёва, сильно пострадал от сложившейся экономической и политической ситуации в стране. Всё это привело к катастрофическому падению спроса на весь спектр коммерческой недвижимости более чем на 50% по сравнению с 2008 годом.


Строительство объекта коммерческой недвижимости. Кишинев. Московский проспект. Лето 2009 г.

В настоящее время собственники коммерческой недвижимости бьют тревогу: продать офисные, торговые и складские помещения по запланированным (докризисным) ценам становится фактически невозможно. Продать недвижимость в текущей ситуации на рынке очень сложно даже с учетом снижения стоимости коммерческой недвижимости на 30-50%.

Текущая ситуация такова, что даже при проявлении намерений покупки, фактически редко проводится сделка, даже если она совершается, то по довольно низкой стоимости.

На рынке сдачи в наём ситуация не лучше. Сдать в наём помещение в текущей ситуации на рынке достаточно сложно. Исключение могут составлять строго уникальные объекты по привлекательным ставкам. Неудивительно, что ставки найма снижаются на протяжении полугодия. Снижение составило 25-40% по сравнению со ставками 2008 года. Но ставки еще не стабилизировались, поиск нового приемлемого и для собственников, и для нанимателей уровня ставок найма продолжается.

Найти и удержать нанимателя становится серьёзной проблемой для собственников коммерческой недвижимости. Кризис, который осенью и в начале зимы вынуждал сокращать расходы "на будущее", сейчас реально ударил по бизнесу многих компаний.

Еще одна новая тенденция - переход предложения с рынка продажи на рынок найма. Многие владельцы недвижимости, поняв бесперспективность быстрой продажи своей недвижимости по адекватной цене, на текущий момент перекинулись в бизнес найма.

Есть собственники, которые при попытке нанимателей снизить ставки выставляли площади на рынок в надежде найти других нанимателей, готовых платить более высокие расценки, однако позднее, когда поиски не приносили успеха, собственники предпочитали идти на уступки. Большинство собственников чаще стремятся идти навстречу нанимателям недвижимости, смягчая условия договоров и уменьшая ставки найма, тем самым, снижая риски иметь пустующие помещения.

Резюме

Из-за ситуации в экономике, снижения занятости населения и политической нестабильностью в стране, ожидания до конца 2009 г. в секторе недвижимости существенно не изменится в другую сторону. Стоимости продаж продолжат снижаться незначительными темпами и стабилизируются предположительно во II-ой половине 2010 года.

Информацию подготовил аналитический отдел Биржи Недвижимости “LARA”.

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>