]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Куда движется рынок недвижимости

 
 Куда движется рынок недвижимости

26/ 07/ 2009

Рынок жилья находится в очень сложной ситуации. Что произойдет завтра? Будут ли цены продолжать снижаться или они снова будут расти? Что будет происходить в течение нескольких ближайших лет, после того, как многие здания были заморожены? Отразится ли спад в строительстве на дефиците недвижимости?

Мы не можем ожидать единодушия в ответах. Среди экспертов существуют серьезные разногласия. Несмотря на общие цифры, некоторые эксперты говорят о снижении цен на жилье в размере 10-15%, в то время как другие уверены, что оно подешевеет на все 20-25%. Несмотря на это все эксперты единодушны во мнении, что рынок находится в кризисном состоянии.

«Цены на строительство с января по май упали на 21%, в то время как объем строительных работ сократился на 40% за три месяца, - сообщает Павел Каба, президент Федерации «Condrumat», которая объединяет национальные строительные компании, занимающиеся строительством и производством строительных материалов. По оценкам экспертов агентства недвижимости «Nika Imobile», цены на недвижимость уже снизились в этом году на 18%.

«Количество запросов на жилую недвижимость упало на 30-35% от количества предложений», - объясняет Петр Олейник, генеральный директор агентства «Nila Imobil». Также и данные биржи «Lara» говорят о том, что цены на жилую недвижимость снизились на 16,6%. Спрос на рынке жилья упал на 60-65%.

Жилье было очень востребовано во время экономического бума, больше чем другие товары и услуги, поэтому строительная отрасль во время экономического кризиса пострадала больше, чем  другие отрасли экономики. В первом квартале ВВП в строительстве Молдовы составлял 448 млн. леев, что на 220 млн. леев меньше, по сравнению с тем же периодом прошлого года, согласно данным  НБС.

«Тем не менее, Молдова пострадала в результате кризиса гораздо меньше, чем Россия, или например, Украина, где рынок недвижимости и вовсе рухнул», - объясняет Александр Бодягин, руководитель проекта Coliseum Palace, американского инвестфонда  NCH Inc.  - Строительство в Молдове никогда не было сверхприбыльным. Потому что у молдавских потребителей совершенно другая покупательская способность в отличие от россиян или украинцев. Также наша республика не сильно пострадала от кризиса из-за того, что в Молдове никогда не предоставлялись дешевые кредиты. Если мы посмотрим на Россию, то мы можем заметить, что их рынок стагнировал, а в Москве он и вовсе был парализован. Почему? Все из-за сверхприбыльности в строительстве и из-за того, что люди имели доступ к дешевым ипотечным кредитам. Существовал сумасшедший спрос. Поэтому производители все запускали и запускали новые проекты, постоянно повышая цены.



Coliseum Palace. Кишинев. Рышкановка. Московский проспект. Лето 2009

В Молдове строительные кампании зависели от личных сбережений граждан. В большей степени на них влияли ресурсы наших трудовых мигрантов. Стабильный поток денег из-за рубежа и стабильный спрос обеспечивали стабильный рост цен на недвижимость за счет чего и выигрывали строители. То есть они строили практически по себестоимости. Но они знали, что к тому моменту, когда будет завершен строительный объект,  цены на недвижимость в нем будут выше, чем на момент его закладки.

На начало 2008 года строительство квадратного метра жилья обходился примерно в  500-700 евро. В тоже время цены на продажу новых квартир были немногим больше.

Сегодня мы наблюдаем ситуацию, когда покупатель надеется на то, что цены упадут. В тоже время продавец не хочет продавать квартиры ниже себестоимости. И все же мы не будем наблюдать дальнейшего снижения цен. Оно  будет, но не столь выражено, как многие ожидали. «В мае цены на первичном рынке упали, но медленнее, чем в апреле», - считает специалист Nordik Estate. А генеральный директор муниципального ипотечного агентства AMIC Петру Припа и вовсе спешит заявить о новой тенденции – стабилизации цен.

«В начале мая этого года повысились цены на цемент. За ним последовало подорожание и других строительных материалов, а также сезонное увеличение зарплат строителей. Это неминуемо отразится на росте цен на недвижимость», - отмечает он.

Пока мы не можем сравнить сегодняшние цены на строительные материалы с максимальной отметкой, достигнутой в прошлом году, но ... Для примера, нынешние цены на арматуру вышли на уровень мартовских цен 2008 года. В прошлом году произошло значительное увеличение цен. Арматура подорожала до $ 1800 за тонну. Сейчас же она стоит до 700-750 долларов за тонну, что соответствует уровню мартовских цен 2008 года. Цены на цемент также вышли примерно на тот же уровень, что и в марте прошлого года.

По мнению Петру Припа, человек теряет время и деньги, если сейчас отказывается от покупки недвижимости, если он на нее рассчитывал. В какой-то мере он прав. Сейчас нужно принять во внимание, что многие проекты были заморожены. Ожидать, что в ближайшие год-два увеличится объем предложений, не приходится. А вот спрос после кризиса, наверняка пойдет в гору. Повторится ситуация, которая имела место после кризиса в 1998 году. И тогда уже ситуация снова будет зависеть от продавца, а не от покупателя, как это происходит сейчас.

Ситуация по настоящему сложная. Существуют деньги у потенциальных покупателей квартир, есть товар, но нет роста инвестирования в строительство, которое по сути остановилось. В Кишиневе большинство новых домов построено  лишь на 30-60%. В них было продано 40-60% от общего объема квартир. Эти объекты могут быть завершены лишь в том случае если будут найдены альтернативные варианты их финансирования, либо если банки изменят к ним подход.  Во время кризиса практически все отечественные банки прекратили финансировать строительные компании из-за проблем с ликвидностью.



Кишинев. Ботаника.


Государство рассматривает ряд возможностей по оказанию помощи строительным компаниям. Существует возможность, что оно попросту выкупит квартиры, которые позже будут представлены, как «социальное» жилье. Либо оно предоставит компаниям кредиты, в том числе задействовав иностранных кредиторов. 60 компаний уже подали заявки с просьбой, чтобы государство помогло им выйти из кризиса.

Однако нет уверенности, что деньги будут предоставлены им в кратчайшие сроки. Для завершения объектов, которые были выполнены на 60% и выше, требуется 265 млн. лей. В то время как на завершение объектов, которые не построены даже на 60% требуется 2 млрд. леев.



Кишинев. Новый комплекс на Телецентре (Малая Малина).


Достаточно справедлива оценка эксперта Лилианы Чупак, которая в своем отчете сообщает, что в течение двух-трех лет, когда кризис будет преодолен, мы можем достичь ситуации, при которой на первичном рынке снова будет наблюдаться нехватка квартир. И подобная ситуация может произойти уже в ближайшие 1-3 года.

Влад Берку. BusinessExpert.
Опубликовано с сокращениями.
Перевод с румынского: Андрей Гилан.
Специально для Moidom.md



Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>