]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Рынок недвижимости Кишинева за первое полугодие 2009 г.

 
Рынок недвижимости Кишинева за первое полугодие 2009 г.

06/ 08/ 2009

Исследование, подготовленное экспертами агентства недвижимости Nika-Imobil

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ



Вторичный рынок


Окончание 2008 года охарактеризовалось снижением спроса на недвижимость и стабилизацией цен, что явилось предпосылкой для их снижения в первом полугодии 2009 года. По итогам первого полугодия 2009 года цены на жилую недвижимость снизились на 20%. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади в июне 2009 года снизилась на 200 евро и составила 700 евро.




Главным итогом первого полугодия 2009 года можно назвать тот факт, что обвала на рынке недвижимости не произошло, а темпы падения хотя и превышают прогнозируемые, но всё же гораздо ниже, чем в соседних странах.

В Киеве за этот период цены снизились на 40-45%, средняя стоимость одного кв. метра составляет 1800$. В Москве на 30-35%, а стоимость одного квадратного метра стабилизировалась на отметке 4000-4200$.

Снижение цен в Молдове происходит плавно по нескольким причинам.
-во-первых, наши граждане не потеряли своих сбережений из-за девальвации, как это было в 1998 году, или как произошло сейчас у наших ближайших соседей,
-во-вторых - большинство квартир было приобретено за счет собственных средств и не имеют ипотечных обязательств, поэтому продавцы могут позволить себе не спешить с продажей и значительно цены не снижают.


Кишинев. Бул. Алба-Юлия.

Количество покупателей приобретающих недвижимость при помощи ипотеки в Молдове было незначительным, поэтому, уменьшение объемов и ухудшение условий выдаваемых ипотечных кредитов практически не повлияло на рынок жилой недвижимости. В других странах подавляющее большинство недвижимости приобретается при помощи ипотечных кредитов, и приостановление ипотечного кредитования моментально вызвало значительное снижение спроса, и как следствие снижение цен.
Главным итогом первого полугодия 2009 года можно назвать тот факт, что обвала на рынке недвижимости не произошло, а темпы падения хотя и превышают прогнозируемые, но всё же гораздо ниже, чем в соседних странах.



В Киеве за этот период цены снизились на 40-45%, средняя стоимость одного кв. метра составляет 1800$. В Москве на 30-35%, а стоимость одного квадратного метра стабилизировалась на отметке 4000-4200$.

Снижение цен в Молдове происходит плавно по нескольким причинам.
-во-первых, наши граждане не потеряли своих сбережений из-за девальвации, как это было в 1998 году, или как произошло сейчас у наших ближайших соседей,
-во-вторых - большинство квартир было приобретено за счет собственных средств и не имеют ипотечных обязательств, поэтому продавцы могут позволить себе не спешить с продажей и значительно цены не снижают.

Количество покупателей приобретающих недвижимость при помощи ипотеки в Молдове было незначительным, поэтому, уменьшение объемов и ухудшение условий выдаваемых ипотечных кредитов практически не повлияло на рынок жилой недвижимости. В других странах подавляющее большинство недвижимости приобретается при помощи ипотечных кредитов, и приостановление ипотечного кредитования моментально вызвало значительное снижение спроса, и как следствие снижение цен.



В первой половине 2009 года значительно упал спрос на недвижимость. Покупатели не спешат приобретать квартиры, надеясь на более сильное понижение цен, а продавцы недвижимости не торопятся снижать цены.

Количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости сократилось в два-три раза по сравнению с первым полугодием 2008 года. Спрос на недвижимость упал, прежде всего, из-за значительного снижения доли инвестиционных покупок, доля которых до этого составляла 40-50% от общего количества транзакций. Инвестиционная привлекательность недвижимости значительно снизилась.
В результате мы имеем небольшое количество вынужденных сделок, когда из-за изменения обстоятельств, стороны приняли решение купить или продать недвижимость, не дождавшись прояснения ситуации на рынке. Как правило, наибольшие скидки предоставляют те продавцы, у которых остро стоит вопрос с переездом или имеются финансовые обязательства. В общем, ситуацию можно охарактеризовать так, покупать страшно, а продавать невыгодно.

Наибольшим спросом пользуется недорогая недвижимость в диапазоне цен 25.000-40.000€ - это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах города. В структуре проданных объектов недвижимости однокомнатные квартиры и малосемейки составляют 40% продаж, двухкомнатные 30%, трехкомнатные 10%, другие объекты - 20%. Традиционного Пасхального оживления рынка связанного с приездом наших сограждан работающих за границей домой в этом году не было. Недвижимость сейчас продается по ценам конца 2007 года.

Первичный рынок

Во время семилетнего роста цен на недвижимость строительная отрасль развивалась бурными темпами, однако во время экономического кризиса строительство оказалась наиболее уязвимой. В кризис не до инвестиций в недвижимость. Строительные компании очень сильно страдают от отсутствия оборотных средств. Банковское кредитование для них практически недоступно, или очень дорого, что почти одно и то же, а поступления от покупателей прекратились.


Кишинев. Бул. Алба-Юлия. Комплекс, возведенный компанией Reconscivil SRL

Первичный рынок демонстрирует полное затишье, повышенные риски отпугнули покупателей от сегмента строящегося жилья. В основном продажи идут в домах уже сданных в эксплуатацию, а это приравнивается к вторичному рынку. Если ситуация с доступным кредитованием не решится в ближайшее время возможно возвращение примет позднего социализма - объектов незавершенного строительства, иначе говоря долгостроев.

Что касается цен, то на рынке можно увидеть предложения в диапазоне 500-700 евро за кв. метр в зависимости от степени готовности и месторасположения новостроя, в центре города - от 800 евро.

Земельные участки для индивидуального строительства.

Весной в момент начала активного строительного сезона, уже никто не сомневался в том, что кризис добрался до Молдовы. Поэтому рынок земельных участков для индивидуального жилищного строительства с самого начала года был очень вялым. Несмотря на снижение цен на стройматериалы - цемент, арматуру практически в два раза желающих строить мало. Однако из-за ограниченности предложения цены снизились не более чем на 10-20%. Земельные участки ресурс ограниченный, а если они обладают всеми коммуникациями, то можно сказать что дефицитный. Поэтому цены на участки, где отсутствуют газ и городской водопровод, где плохие подъездные пути, снизились в большей степени.
Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка В. Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и Белинского в секторе Буюканы составляет 20.000- 30.000€.
Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов. Стоимость одной сотки в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 10 тыс.€; на Буюканах в районе “Alfa” 12-15 тыс.€; на Скиносах 5-7 тыс.€; в районе Агроуниверситета 5 тыс. €; на Нижней Ботанике 8-10 тыс.€ за сотку, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall” на улице Компьютерной стоимость одной сотки составляет 8-10 тыс.€.

Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах, таких как Тогатино, Колоница, Криково, Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах расположенных недалеко от города при наличии всех коммуникаций составляет 1 -3 тысяч евро за сотку.

Ставчены - считается самым дорогим пригородом, можно сказать, это практически городская черта. Стоимость одной сотки там составляет 4-6 тысяч евро за сотку.

Общие выводы по рынку жилой недвижимости г. Кишинева и прогнозы на вторую половину 2009 года.

В наибольшей степени цены на недвижимость зависят от ситуации в экономике, которая на текущий момент пребывает в неопределенном состоянии.

“Главный” макроэкономический показатель Молдовы - объем денежных переводов снизился на 30-35%, что сразу же повлияло на ситуацию на рынке недвижимости. Значительная часть этих денег в виде инвестиционных покупок попадала на рынок недвижимости, за счет этих денег росли цены на недвижимость и объемы продаж. Политической кризис, неблагоприятные климатические условия в сельском хозяйстве в текущем году заставляют потенциальных покупателей отложить покупку, до прояснения ситуации. Но при этом увеличивается т.н. отложенный спрос на недвижимость, который при достижении рынком определенного уровня цен обязательно даст о себе знать. Потребность в жилье не исчезла. Для активизации рынка покупателям жилья необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне.

В краткосрочной перспективе до осени, ситуация на рынке жилой недвижимости не измениться, летом деловая активность традиционно снижается, ситуация будет стабильной, но тенденция к снижению цен сохраниться.

В долгосрочной перспективе можно рассматривать два варианта развития рынка недвижимости.
Оптимистический - при стабилизации политической ситуации и сохранении текущих объемов денежных переводов или внешнего финансирования – цены стабилизируются на нынешнем уровне, даст о себе знать отложенный спрос на недвижимость, в результате активность на рынке начнет возрастать.
Пессимистический – политическая нестабильность дестабилизирует ситуацию в экономике и приведет к обвалу рынка недвижимости. Прогнозировать уровень цен на недвижимость при таком развитии событий не представляется возможным.

АРЕНДА

Жилая недвижимость

На развитых рынках размер арендной платы и стоимость недвижимости имеет прямую зависимость. Один из способов определения стоимости недвижимости рассчитывается исходя из стоимости арендной платы. В Кишиневе, несмотря на снижение стоимости недвижимости во всех сегментах стоимость найма снизилась на 15-20% только в сегменте недвижимости повышенной комфортности, а в квартирах эконом класса осталась без изменений.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на вторичном рынке в спальных районах города составляет 150 €; двухкомнатной 150-200€; трехкомнатной 200-250€, т. е от 3-5 € за 1 кв. метр общей площади.

Квартиры повышенной комфортности в основном расположены в новых домах или в центральной части города. Нанимателями такого жилья являются иностранцы, как правило, бизнесмены и работники иностранных представительств, а также наши преуспевающие сограждане.

Однокомнатная квартира такого уровня сдается за 250-300€, двухкомнатная 300-400€ евро. Снижение спроса на аренду жилья повышенной комфортности обусловлено снижением доходов у арендаторов жилья этого класса, и естественным желанием сэкономить во время кризиса. Поэтому они и переключается на жилье классом пониже, но и более дешевое. В результате спрос на аренду недорого жилья даже увеличился.

Часто бывает что арендодатель, который, безуспешно пытается сдать квартиру на долгий срок, соглашается на краткосрочную аренду на 3-10 дней. Стоимость одного дня проживания составляет 35-50€.

Коммерческая недвижимость

Сложившейся уровень цен на аренду офисных помещений в размере 15-25 € за метр в месяц для многих компаний уже неподъёмен. Сокращение персонала и политика снижения затрат заставляет их сокращать арендуемые площади или переезжать в офисы более низкого уровня. Поскольку стоимость арендной платы регламентируется долгосрочными договорами, как правило, годичными. Этот процесс будет развиваться постепенно и договора на 2010 год будут заключаться уже со скидкой не менее 20%. В прессе и на улицах города сейчас можно увидеть много объявлений с рекламой аренды офисных помещений разного класса.

Снижается стоимость аренды и в торговых центрах. Снижение объемов продаж заставляет администрацию нехотя, но все же идти на снижение, чтобы не потерять арендаторов. Заявленные цены на аренду производственной и складской недвижимости те же что и в начале года, но в процессе переговоров наймодатели готовы предоставить серьезные скидки при условии долгосрочной аренды.
Стоимость аренды офисных помещений составляет 10-20 € за метр в месяц в зависимости от месторасположения и уровня оснащенности офиса.

Стоимость аренды торговых помещений составляет 15-25 € за метр в месяц. В крупных торговых центрах или в магазинах расположенных на главных улицах, таких как бульвар Штефана чел Маре, Московский проспект, Дачия, стоимость аренды одного метра составляет 20-50 €. Производственные помещения в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей можно арендовать за 1-3 €, а складские за 3-5 €.

Общие выводы по аренде в г. Кишиневе и прогноз на второе половину 2009 года.

Стоимость арендной платы определяется долгосрочными договорами и подлежит изменению, как правило, раз в год. Поэтому говорить об изменении стоимости арендной из-за падения цен на рынке недвижимости можно будет говорить только в конце 2009 года при заключении договоров на 2010 год.
Преобладание спроса над предложением на наем типового недорого жилья не даст упасть стоимости арендной платы во второй половине 2009 года. Снижение возможно лишь в сегменте аренды жилья повышенной комфортности, где произойдет увеличение предложения и снижение спроса за счет переключения арендаторов на жилье классом ниже.

Рынок аренды коммерческой недвижимости ожидает снижение стоимости арендной платы во всех сегментах из-за сворачивания бизнеса во многих отраслях экономики. В наибольшей степени это коснется аренды производственных и складских площадей, возможно снижение арендной платы на 20-25%.

В меньшей степени это коснется аренды офисной и торговой недвижимости. Здесь снижение будет небольшим 10-15%. Работая долгое время в определенном месте бизнес “раскручивается” и, уходя с насиженного места, арендатор может больше утратить от потери постоянных клиентов, нежели сэкономить на уменьшении арендной платы.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок коммерческой недвижимости первым отреагировал на изменение экономической ситуации в стране и в мире. Затишье на этом сегменте длится уже год, с лета прошлого года. Средняя стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений в промышленных зонах города находится в диапазоне 100-2500€ в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения 3000-6000€ за сотку. Снижение составило 20- 30%.
Средняя стоимость офисных помещений – 800-1300€, в зависимости от площади и месторасположения.
Стоимость земельных участков для строительства коммерческих объектов составляет 20-40000€ в зависимости от назначения земельного участка и месторасположения. Предложение на рынке земельных участков ограничено из-за долгого отсутствия земельных аукционов.


Кишинев. Ул. Пушкина. Офис-центр "Seven Stars".

Наиболее сильно кризис повлиял на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения вблизи черты города. В предыдущие годы они активно перепродавались по очень высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель подходящих для строительства. Стоимость одного га составляла 15.000-100.000 евро. Сейчас спрос на них отсутствует полностью, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается.

В предыдущие годы на рынке коммерческой недвижимости существовал спрос, как на большие, так и на маленькие объекты, сейчас коммерческую недвижимость продать очень сложно даже по реальным ценам. Небольшой спрос сохранился только на небольшие площади до 100 кв.м., идеально подходящие для малого бизнеса.

Большие площади, даже на главных магистралях остаются невостребованными. В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 800-3000€, за кв.м., в зависимости от этажа и месторасположения.

В магазинах расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия, Московский проспект стоимость одного метра составляет от 1000 до 1500 €. Исключение составляет б-р Штефана чел Маре, здесь стоимость одного квадратного метра составляет 4000 - 6000€. Снижение составило 20-25%.

Общие выводы по коммерческой недвижимости г. Кишинева и прогноз на вторую половину 2009 года.:

Значительное снижение потребительского спроса повлияло на доходность всего бизнеса и вынудило многие компании оптимизировать структуру затрат. В результате нерентабельные торговые точки, которые открывались в расчете на рост рынка или из имиджево-рекламных целей закрываются.
Объемы производства товаров и услуг падают, поэтому производственные площади освобождаются. Большинство бизнесменов сейчас сокращают складские запасы и стараются закупать товар чаще, но небольшими партиями из-за отсутствия и дороговизны оборотных средств. Появился избыток складских помещений.

Большое количество такой недвижимости обременено ипотечными обязательствами. Кредиты брались на развитие бизнеса, поэтому во втором полугодии возможна их ускоренная реализация, как банком, так и собственником для покрытия долгов. Такие вынужденные продажи могут повлиять на общую статистику рынка, снизив средние цены.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Тенденция к снижению цен на недвижимость ясно проявившееся в первой половине года будет преобладать до конца 2009 года. Рынок недвижимости и его участников ждут непростые времена. Ситуация на рынке недвижимости будет определяться внешними – мировой экономический кризис и внутренними факторами – повторные парламентские выборы 2009 года. От того насколько успешно наша страна преодолеет эти испытания и будет развиваться ситуация на рынке недвижимости.

Исследование подготовлено экспертами Nika-Imobil

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>