]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Реален ли обвал цен на недвижимость в Молдове?

 
Реален ли обвал цен на недвижимость в Молдове?

18/ 11/ 2009

Прогнозы изменения рыночных цен на квартиры приобретают чрезвычайно высокую популярность и актуальность. И действительно, этот вопрос интересует не только застройщиков, ипотечных кредиторов, но и десятки тысяч обычных покупателей и продавцов недвижимости. Но как прогнозировать изменение цен в условиях рыночных отношений между продавцами и покупателями?..

...Ведь правильно определить рыночную цену квартиры на сегодня и прогнозировать ее цену на завтра – это совершенно разные вещи. Кроме того, прогнозы могут носить субъективный характер. Одни участники рынка недвижимости заинтересованы в росте цен, и утверждают, что цены уже достигли дна. Другим для увеличения оборота купли-продажи выгодно снижение цен на недвижимость. И, все же, можно ли экономически обоснованно прогнозировать изменение рыночных цен на недвижимость? Мы считаем, что можно. Но для этого надо определить главный фактор, влияющий на изменение рыночных цен на недвижимость, и, осуществляя контроль за его изменением, можно контролировать и изменение рыночных цен. Рассмотрим в качестве примера первичное жилье, где наиболее четко видны взаимоотношения продавцов и покупателей. Рынок недвижимости состоит, с одной стороны, из объектов жилья, а с другой – из платежеспособного спроса (потребности, обеспеченной деньгами).

Индикатор изменения рыночных цен

Что является главным индикатором изменения рыночных цен – затраты на строительство недвижимости или платежеспособный спрос на ее покупку?

Это принципиальный вопрос. Законодательством об оценочной деятельности установлено, что при оценке новых или недавно построенных объектов жилья «затраты на строительство, включающие прибыль инвестора, приближаются к рыночной цене». Но это утверждение может работать только на «рынке продавца», когда растущий платежеспособный спрос давит на рынок, и застройщики имеют возможность диктовать свои цены. На «рынке покупателя» ситуация кардинально меняется, и затратный метод определения цены уже не работает. Теперь цены диктует снижающийся платежеспособный спрос, и рыночная цена будет приближаться к цене покупателя, а не к цене предложения. Мировая практика показывает, что в кризисные периоды падения платежеспособного спроса рыночные цены на недвижимость мало зависят от затрат, и себестоимость строительства даже не является ценовым дном. К примеру, в Японии цены на недвижимость в середине 90-х годов упали в 5(!) раз. Таким образом, взяв за основу прогноз об изменении платежеспособного спроса, можно достаточно точно прогнозировать изменение рыночных цен на недвижимость.

Динамично растущий платежеспособный спрос и рыночные цены на недвижимость достигли своего исторического максимума в середине 2008 года. В дальнейшем платежеспособный спрос ежемесячно сокращался, и рынок недвижимости из «рынка продавца» превратился в «рынок покупателя». Застройщики потеряли возможность диктовать свои затратные цены, но они их длительное время не снижали или снижали незначительно. Между ценой предложения и ценой покупателя стала образовываться вилка. Сейчас в Кишиневе фактически нет реальной рыночной цены на квартиры в новостройках. Есть цена предложения (исходя из затрат на строительство) и цена покупателя (исходя из платежеспособного спроса). И между ними вилка. Но на «рынке покупателя» рыночная цена всегда стремится к цене покупателя. По нашим расчетам, из-за снижения платежеспособного спроса рыночные цены на недвижимость снизятся не менее, чем на 30-35% от уровня рыночных цен, сформированных на пике роста платежеспособного спроса. Если цена предложения сейчас снизилась примерно на 20%, то она будет еще снижаться, пока не достигнет баланса с ценой покупателя. Причем, это оптимистический вариант снижения рыночных цен, только за счет снижения платежеспособного спроса населения.

Пессимистический сценарий

Существует и пессимистический сценарий, по которому может произойти обвал рыночных цен на недвижимость.

Снижение платежеспособного спроса сразу не вызывает резкого снижения цен. Сначала сокращаются покупки квартир. В дальнейшем многое зависит от избранной застройщиками тактики – они или плавно снижают цены, или удерживают их до последней возможности. Недвижимость – это не скоропортящийся товар, и если между застройщиками существуют договоренности по ценовой политике, то цены можно удерживать, пока не закончится запас финансовой прочности. Такая тактика приемлема при кратковременном снижении платежеспособного спроса, когда реально существует вероятность восстановления покупательной способности населения. Но при устойчивом падении денежных доходов населения появляется высокая вероятность того, что удерживание цен может привести к обвалу рынка недвижимости. Так, если снижение платежеспособного спроса продолжится, то между ценой предложения и ценой покупателя образуется огромная вилка, и реализация квартир практически прекратится (будут только вынужденные покупки). Даже если застройщики потом перейдут к плавному снижению цен, то реализации квартир опять не будет, так как платежеспособный спрос завтра будет меньше, чем сегодня. В ситуации, когда сегодня просят вчерашнюю цену, а завтра будут просить сегодняшнюю, ценовой пузырь будет не сдуваться, а в определенный момент просто лопнет. Объяснения застройщиков, что они не могут снизить цены из-за высоких затрат на строительство, можно понять, но для платежеспособного спроса населения это не имеет абсолютно никакого значения. Да, застройщикам невыгодно продавать квартиры по себестоимости или несколько ниже нее. Но ситуация может сложиться так, что это было не самым для них плохим вариантом. Из-за длительного отсутствия реализации, перед застройщиками в ближайшее время реально встанет угроза банкротства, и они (или их кредиторы) будут вынуждены начать реализацию квартир по ценам близким к цене покупателя. По другим ценам продаж не будет.

В погоне за покупателем между застройщиками начнется ценовая конкуренция, которая приведет к еще большему снижению цен. Некоторые инвесторы могут сами инициировать распродажу квартир, с целью зафиксировать свои убытки и выйти из строительного бизнеса. И если еще начнется активная продажа ранее купленных населением инвестиционных квартир, то рыночные цены на недвижимость могут упасть в разы. Соответственно падение цен на первичном рынке жилья приведет к резкому снижению цен на вторичном рынке т. к. это два сообщающихся сосуда.

Пока никаких серьезных оснований для оптимизма нет. То, что по мнению застройщиков и риэлтеров замораживание нового строительства приведет в будущем к дефициту жилья и росту цен, это все правильно, но сейчас это не остановит падение цен. Пока мы дойдем до дефицита жилья в будущем, непонятно, что делать с необеспеченным платежеспособным спросом излишком жилья в настоящем. В США индикатором повышения вероятности обвала цен является запас квартир в новостройках для торговли в течение 9 месяцев. У нас этот показатель существенно выше.

Надо также учитывать, что кроме общего снижения платежеспособного спроса, меняется и его структура в сторону покупки недорогих квартир. Если предложение построенных квартир не будет соответствовать новой структуре платежеспособного спроса, то реализация квартир определенных категорий может «зависнуть» надолго.

Как ни парадоксально, но единственным фактором, сдерживающим падение цен на недвижимость является экономический и политический кризис в стране, из-за чего у населения подорвано доверие к надежности банковской системы. Многие владельцы инвестиционных квартир хотели бы их сейчас продать, но не делают этого, так как опасаются держать крупные денежные суммы в банковских депозитах. А другой альтернативы (недвижимость или депозиты) для вложений свободных денежных средств у населения республики фактически нет. Сколько инвестиционных квартир имеется у населения, точно неизвестно, но их достаточно много, чтобы обвалить рынок недвижимости, если они будут выставлены на продажу. Причем, наиболее отрицательным для экономики республики будет, если трудовые мигранты, прочно осевшие за рубежом, начнут продавать свои инвестиционные квартиры и переводить вырученные денежные средства в западные банки. Если бегство от инвестиционных «квадратных метров» превратится в устойчивую тенденцию, то это очень сильно скажется на падении рыночных цен. В целом, мы считаем, что ситуация развивается, скорее, по пессимистическому, чем по оптимистическому сценарию, и на первичном рынке жилья сложилась критическая ситуация, которая может реально привести к обвалу рыночных цен на всем рынке недвижимости Кишинева. Но ситуацию надо регулярно отслеживать, контролировать, по какому сценарию развиваются события, «улавливать» новые тенденции развития рынка недвижимости.

Рыночные цены на недвижимость будут снижаться, пока не достигнут дна. Определить, когда наступит дно, и какова его глубина, является сейчас самой актуальной проблемой рынка недвижимости. Мы считаем, что сначала платежеспособный спрос должен достигнуть дна или нижнего уровня, а потом уже рыночные цены приблизятся ко дну.

Поэтому сейчас главное – правильно оценить состояние платежеспособного спроса и определить тенденции его изменения. В конечном итоге, все жилищное строительство осуществляется за денежные средства населения (доля социального строительства в республике крайне мала), и практически все инвесторы и строительные компании уже поняли, что строить дома для населения без учета его платежеспособного спроса очень рискованно с финансовой точки зрения. Поэтому, если рынок недвижимости действительно является рынком, то кроме специалистов по недвижимости необходимы еще специалисты по платежеспособному спросу покупателей.

Ипотечное кредитование?



Макет комплекса Horus Paradise от SA Horus и строительного управления Eurostroy (ул. Албишоара 82/8).Стоимость кв.м. : 620-750 евро.

Оживить рынок недвижимости могло бы ипотечное кредитование (соответственно, под умеренный процент и реальную цену квадратных метров). Но ипотечное кредитование в определенной мере сдерживается отсутствием механизма банковского контроля за изменением рыночной цены ипотеки. Выдавать долгосрочный кредит под залог квартиры и не знать (и даже не предполагать), как будет меняться ее рыночная цена в период действия договора ипотеки, очень рискованно, а банковский сектор, как известно, не любит повышенного риска. Маркетинговые исследования платежеспособного спроса и тенденций изменения рыночных цен на недвижимость помогут банку эффективнее осуществлять контроль за изменением обеспечения выданных ипотечных кредитов. Отсутствие контроля за платежеспособным спросом может вызвать хаос не только в жилищном строительстве, но и в ипотечном кредитовании. Именно потеря контроля за платежеспособным спросом привела в США сначала к ипотечному, а потом и мировому кризису, с экономическими потерями в триллионы долларов.

В. Олейник,
эксперт по платежеспособному спросу населения

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>