]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Недоступный квадратный метр

 
Недоступный квадратный метр

19/ 12/ 2009

Почему цены на новое жилье в Кишиневе столь высоки

Несмотря на кризис в сфере строительства, цена квадратного метра на первичном рынке строительства жилой недвижимости осталась почти непоколебимой. Держится, как стойкий оловянный солдатик. Девелоперы шепчут, как мантру: «680–700 евро за «квадрат». Дешевле нигде не найдете». Лишь единицы либо от безысходности, либо осмелев, предлагают новое жилье за 550, а то и за все 450 евро. Однако, несмотря на незначительное снижение цен, квартира для многих остается недосягаемой роскошью и безумной фантазией. Неужели 700 евро за квадратный метр — ее «красная» цена? Или продаем дорого, потому что очень деньги нужны?

Анатомия метра

Цена квадратного метра — условный показатель. Она лишь индикатор ситуации на рынке. Как в анекдоте про среднюю температуру по больнице. Не более. И опираться на нее нельзя, так как от случая к случаю, она существенно разнится. Как говорят специалисты, можно говорить только о цене предложения конкретного товара: квартиры, офиса, помещения. А вот здесь появляется много «подводных камней», о которых потенциальные покупатели попросту забывают.

Формирование цены на любой объект недвижимости зависит от ряда факторов. Во-первых, от местоположения объекта. Чем ближе к центру столицы или к транспортным развязкам расположено жилье или офис, тем они дороже. Здесь сказываются затраты девелоперов, которые они несут, чтобы заполучить лакомый земельный участок. Если застройщик строит на земле, которую предоставил муниципалитет для развития города, к примеру, в зоне нового Чеканского аппендикса или на обочине Боюкан, то она дается «меньшей кровью». Другое дело — центральная историческая часть Кишинева. Здесь цены — на грани фантастики.

Стоимость одной сотки земли достигает 100 тысяч евро, иногда даже с учетом сноса старой застройки. Для строительства полноценного многоэтажного дома с инфраструктурой необходимо около 30–40 соток. То есть к стоимости жилья девелопер автоматически прибавляет 3–4 млн. евро. «Продажная» площадь дома может составлять 15 тыс. кв. метров, то есть к стоимости каждого «квадрата» можно смело приплюсовать  200–270 евро только за счет расходов на землю.

Лиха беда начало

Участок куплен или взят в аренду. Однако лиха беда начало. По данным отчета Doing Business 2010, чтобы начать строительство в Молдове, необходимо пройти десятки процедур и получить 30 разрешений от различных органов и инстанций. В лучшем случае на это уйдет 292 дня. На получение справок необходимо потратить, согласно официальным прейскурантам, 120% от ВВП на душу населения (в Молдове — 1469,06$). То есть — 1762 доллара. Однако, по словам представителей девелоперских компаний, количество необходимых документов, справок, бумаг и подписей переваливает за 50! И затраты на получение разрешений не составляют 1762 доллара. Размеры представительских расходов (назовем их так) достигают колоссальных масштабов.

«Существуют бюрократические затраты, которые нельзя миновать. Вместо того, чтобы строить, необходимо бегать по инстанциям. Помимо действительно необходимых и контролирующих органов, есть те, что исторически получили право давать согласие на строительство. И их «добро» необходимо только для галочки», — объясняет исполнительный менеджер компании Nordik Estates Андрей Панич. — Безусловно, все расходы ложатся на плечи покупателей».

Кстати, чтобы ускорить процесс, некоторые девелоперы идут на хитрость. Начинают строительство, а попутно получают разрешения. Однако, выиграв во времени, они проигрывают на представительских затратах. Принцип «время-деньги» работает на «ура»!

Форс-мажор

Деньги для строительства — отдельная тема для разговора. Считанное количество компаний «подпитываются» из-за рубежа. Единицы строят за счет своих средств. Большинство пользуются кредитными деньгами. А они нынче дороги как никогда. Получить в строительстве заем под 20–22% годовых — большая удача!



По возможности строительные компании пытаются не попадать в кредитную кабалу. «Мы строим за счет своих средств, — рассказывает Игорь Чебан, директор по продажам Ecosem Grup. — И никогда не базировались на деньгах от продаж». Перед началом строительства у Ecosem Grup уже есть определенная сумма, которая необходима для завершения объекта на 70%. Также компания не работает с фирмами, которые кредитуются. Есть риск, что их счета заморозит банк, или они и вовсе исчезнут. Таковы реалии рынка. Ecosem Grup страхует себя от форс-мажорных ситуаций.

«Даже если возводишь здание за счет своих средств, нужно понимать, что ты отказываешься от инвестирования в другие сферы. Доход от строительства должен быть выше и выгоднее других возможностей. Минимальная маржа должна быть выше 15% годовых. Выше ставок по депозитам», — объясняет Андрей Панич.

Просчеты

Себестоимость строительства многоэтажного дома в Кишиневе обходится примерно в 300-400 евро за «квадрат». Данные весьма условны. Все зависит от размеров заработных плат рабочим, качества строительства, оснащения, стоимости строительных материалов. «У нас недешевые квартиры, — признается Игорь Чебан, директор по продажам Ecosem Grup. — Потому что все наши квартиры оснащаются утепленными полами, немецкими батареями. В квартирах устанавливаются стеклопакеты из немецкого профиля. Отдельное внимание уделяется качественной звукоизоляции, вентиляции и т.д.».
Однако существуют и другие нюансы. Очень важно учесть, строит девелоперская компания своими силами или обращается к генподрядчику со стороны. «Если привлекаешь подрядчиков, то сумма возрастает. Все зависит от формы сотрудничества. Как минимум, она увеличивается на 20%», — сообщил
Андрей Панич.

Куплен земельный участок, найдены деньги, получены документы, построено здание. Однако и на этом мытарства девелоперских компаний не заканчиваются. Необходимо еще продать построенный дом. Автоматически прибавляются затраты на маркетинг. На практике многоэтажный дом продается в течение двух-трех лет. И это в том случае, если девелопер угадал потребности рынка. Денег на прогнозирование спроса и продаж на стадии проектирования и строительства объекта жалко. Куда хуже если были допущены просчеты. Как правило, девелоперы не проводят детального анализа рынка. Это приводит к плачевным последствиям. К примеру, безумно дорогие квартиры не продаются годами. Или цокольный этаж, который был рассчитан как коммерческая недвижимость в доме, построенном в спальном районе, не пользуется спросом. А тем временем кредиторы неумолимы. Проценты растут. Опять за все ошибки в конечном итоге расплачивается покупатель. Девелопер подводит общий баланс и нивелирует просчеты за счет удачных проектов.

Спрос диктует цены

Точных данных о себестоимости и наценках нет. Можно лишь догадываться, во сколько обходится строительство, и сколько зарабатывают застройщики. Они же не очень любят говорить о формировании цен на жилье. В ряде девелоперских компаний как, к примеру, в Basconslux, мягко говоря, отказались говорить на эту тему. Табу. Коммерческая тайна. «Вы знаете, почему хорошие бухгалтеры всегда в почете? — задал мне философский вопрос знакомый риелтор. — Потому что хороший бухгалтер всегда сможет подвести все расчеты под нужные цифры и их обоснует. Комар носу не подточит». Как правило, застройщики не проводят детального анализа. Они ориентируются на текущую ситуацию на рынке недвижимости, а также держат нос по ветру. Вот и срабатывает бизнес-чутье. Готовы люди покупать за 700 евро? Не вопрос! Предоставим. Спрос диктует цены. А если девелоперы продают по 700 евро, «значит это кому-нибудь нужно», как выразился бы в наши дни Владимир Маяковский.



Николай ОСТАФЕЙЧУК, руководитель отдела сектора Ботаника биржи Lara:
«При нынешнем уровне цен, на мой взгляд, рынок недвижимости насыщен. Те, кто мог купить жилье, купили. Остальные 75–80% нуждающихся в квартирах просто не могут себе позволить покупку. Они живут от зарплаты до зарплаты. О кредитах и ипотеке даже не вспоминают».


«Цены на новое жилье у нас на уровне Бухареста. Это — парадокс. Во многом высокие цены у нас возникли за счет низкого уровня организации труда и низкой производительности. Почему в других странах умеют строить качественнее, быстрее, рентабельнее и самое главное дешевле? — говорит руководитель отдела сектора Ботаника биржи Lara Николай Остафейчук. — И это при более высоком уровне заработных плат рабочим и других затратах, которые намного выше, чем в Молдове. До недавнего времени жилье у нас было товаром на экспорт. Именно гастарбайтеры формировали спрос на рынке недвижимости. Что будет в дальнейшем, неизвестно. Все говорят о снижении денежных потоков от трудовых мигрантов. Однако никто не говорит об оттоке денег из страны. На одну покупку квартиры в Молдове гастарбайтерами приходится как минимум две продажи. Негативная тенденция наблюдается с прошлого года. Гастарбайтеры легализуются за рубежом и избавляются от ненужного балласта в Молдове». Директор по продажам Ecosem-Grup настроен оптимистично. На его взгляд, на качественное жилье цены снижаться не будут.


Игорь ЧЕБАН, директор по продажам Ecosem Grup:
«Вне зависимости от подорожания или снижения цен на строительные материалы стоимость жилья не меняется, так как с поставщиками на базовые стройматериалы у застройщиков заключены договоры на длительный срок».

«По сравнению с прошлым годом у нас продажи не снизились. Мы, как и прежде, продаем около 600 квадратных метров в месяц, — отмечает Игорь Чебан. — То есть в среднем по 6 квартир. Другое дело, что покупатель стал избирательнее. Напуган экономической нестабильностью. Если раньше 50% покупателей хотели видеть готовую квартиру, а 50 были склонны верить проектам, то сейчас соотношение составляет уже 70 на 30».

В последующие годы, полагает Игорь Чебан, что девелоперы будут в большей степени ориентироваться на средний и эконом сегмент и запускать социально направленные программы, но цены снижать они не намерены.


ДОПОЛНЕНИЯ К МАТЕРИАЛУ

13 лет на покупку квартиры

Средняя стоимость новой однокомнатной квартиры на столичном рынке составляет порядка 26 тыс. евро (30 кв. метров). При курсе в 16,56 леев за евро, ее цена — 430630.2 леев. По данным НБС, средняя заработная плата по республике составляет 2701,5 леев в месяц (январь-сентябрь 2009 года). То есть необходимо откладывать зарплату на протяжении 13 лет, чтобы купить новую квартиру. «Нонсенс! Ни в одной стране мира покупатели не приобретают жилье только за счет заработной платы. Достаточно обеспеченные покупатели пользуются ипотечными программами, менее обеспеченные приобретают жилье за счет бюджетных дотаций и при поддержке государства. К примеру, в Испании действует облегченная ипотечная программа для молодых семей, где государство предоставляет жилье под 4% годовых с рассрочкой на 40 лет», — отмечает Дмитрий Тэрэбуркэ, директор риелторско-консультационной компании Gofma Consulting.

ЦИФРЫ

2834 квартиры (1964 в Кишиневе) общей площадью в 313,9 тыс. квадратных метров (229,2 тыс. в Кишиневе) было сдано в эксплуатацию в январе-сентябре 2009 года в Молдове. Это 82,9% от аналогичного периода 2008 года.
Источник: НБС

На 2325,4 млн леев было выполнено строительно-монтажных работ в январе-сентябре 2009 года в Молдове. Это — 63,6% объема работ, выполненных за аналогичный период 2008 года.
Источник: НБС

На данный момент на столичном рынке на продажу представлено 74 проекта от 54 застройщиков общей площадью в 932 тыс. кв. метров. Из них 16 позиционируются как эконом сегмент, 38 — медиум, 20 — класса люкс. Приблизительная общая стоимость предложения на первичном рынке недвижимости оценивается в 230 млн евро.
Источник: Nordik Estates


КОММЕНТАРИИ

Андрей ПАНИЧ, исполнительный менеджер компании Nordik Estates:
«Девелоперы не делают детального анализа и чаще всего руководствуются прямым подходом при продаже недвижимости. Ориентируются на цены остальных участников рынка и руководствуются своей интуицией».

Александр ВИТАНОВ, председатель совета Национальной палаты недвижимости РМ:
«В нынешних, переменчивых условиях сложно давать прогнозы по рынку недвижимости в целом, как минимум до апреля-мая 2010 года. Все будет зависеть от действий  Правительства, общества и профессионалов рынка в отношении земли и других активов. Другими словами, от политической и экономической ситуации в стране. Рынок жилой недвижимости прошел испытание кризисами. Инвестиционно-потребительское отношение к «новострою» остановлено сокращением финансовых инъекций граждан и насыщением рынка «серыми этажерками». Недоверие участников рынка переросло в любопытство и избирательность при покупке. Цены упали и стабилизировались. Дальнейшего падения цен на квартиры ожидать не следует, корректировка ценовых уровней возможна в пределах курсовой разницы. Цены сделок сегодня формируются классически: местоположением и  качеством объекта, а также финансовой возможностью его дальнейшего содержания и использования».

ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ЦЕНЫ НА НЕКОТОРЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ В КИШИНЕВЕ 

Застройщик
Расположение комплекса
Примерное время сдачи в эксплуатацию
Стоимость кв. м (евро)
 Basconslux  Ул. Мирча чел Бэтрын, 39  Начало 2010 г.  670
 Basconslux         
 Ул. Мирча чел Бэтрын, 20/5– 20/6  Начало 2010 г. 
 670
 Basconslux      
 Бул. Алба-Юлия, 113 
  2010 г.
  660 – 690
 Mecontec-Z.Z./Novostroy.md        
 Ул. Албишоара (комплекс White Dream)
 1 кв. 2011 г. 
 600
 Ecosem Grup      
 Ул. Н.Милеску- Спэтару (комплекс Maria Magdalena)
   2011 г.
  43000 евро — 2-комнатная квартира (57 кв. метров)
 SA Horus, строительное управление Eurostroy   
  Ул. Албишоара 82/8 (комплекс Horus Paradise)     2009–2011 гг. (по блокам)  
 640-710

Источник: Журнал Business Class за декабрь 2009 г. Автор: Андрей ГИЛАН.
www.businessclass.md


Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>