]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Офисы дешевеют и пустеют

 
Офисы дешевеют и пустеют

22/ 01/ 2010


Кризис, о котором сейчас не говорит только ленивый, откладывает отпечаток на все сферы нашей жизни, в том числе на рынок недвижимости. Собственники офисных центров сейчас переживают далеко не лучшие времена. Аренда офисных площадей ведется не так активно, а объекты площадью более 500 квадратных метров и вовсе практически не пользуются спросом. Что же происходит с ценами на офисы, и как ситуация может развиваться в дальнейшем, мы обсудили с руководителями ведущих офисных центров Кишинева.

Предложение превышает спрос

По мнению аналитиков, предложение на рынке офисной недвижимости заметно превышает спрос, но рынок застыл в ожидании коррекции. По сравнению с докризисной ситуацией спрос упал в среднем на 60–70%. Это связано с уменьшением продаж, ухудшением финансово-экономической деятельности компаний. Поэтому они вынуждены либо сокращать занимаемую площадь, вести переговоры о снижении цены аренды либо переезжать в более дешевые офисы. С одной стороны, на рынке идет продавливание и снижение ставок найма, с другой — высвобождение площадей.

По оценкам Александра Панова, генерального директора АО CTI-Capital, управляющего офисным центром Kentford, с августа прошлого и до ноября текущего года тарифные ставки упали как минимум на 30%. По некоторым позициям, в частности, на офисы класса «А» — на 60%. По всем офисам уровень высвобождаемых площадей составляет 30–35%. Сегодня кишиневские офисные здания заняты на 65–70%. И эта тенденция продолжает усугубляться.

Процесс не идет в одну сторону: одни арендаторы уходят, другие приходят. Но если за полгода освободилось 1000 кв. метров, то новых договоров подписывается лишь на 200 кв. метров. Таким образом, восстановление составляет всего 20% от падения. Спрос на аренду офисной площади наиболее распространенного класса «В» упал примерно на 25–30%. «В офисном центре Kentford 1,5 года назад ставка найма достигала 16 евро за квадратный метр, сейчас она снизилась на 20%, составив 12 евро. Упала и заполняемость центра до 82%».

Необоснованные тарифы  

Падение цен на молдавском рынке связано не только с пресловутым кризисом, но и со строительством категории офисов, не имеющих платежеспособного спроса. В момент зарождения рынка рентабельность операторов была достаточно высокой. Офисы класса «В» были очень востребованы и приносили достаточно высокую прибыль своим владельцам. За последние несколько лет в Кишиневе были построены несколько офисных центров, которые позиционировали себя как класс «А». Но их избыток привел к тому, что они не были востребованы даже в докризисных условиях, считает Александр Панов. Но то, что их приход на рынок совпал с кризисом, усугубило положение.



«С самого начала офисные центры класса «А» подняли планку арендной платы до 30–40 евро за кв. м (включая НДС). С одной стороны, их можно понять: стратегия была направлена на сокращение сроков окупаемости инвестиций за счет высоких арендных ставок. Другое дело, что такой тариф был неправильно заложен в инвестиционный проект, потому что не обоснован показателями маркетингового исследования рынка», — объясняет эксперт.

Сегодня на рынке Кишинева предлагается порядка 30 тысяч кв. метров офисных площадей класса «А». Их заполняемость сейчас не выше 50–60%. В то время как общепринятый расчетный европейский стандарт составляет 86%, а занятость площадей на уровне 90% уже считается критической, утверждает Александр Панов.

Оптимистичный взгляд   

Правда, в самих офисных центрах класса «А» мнение более оптимистичное. Кризис может приостановить спрос на офисы данного сегмента, но не исключить его полностью, считает Владимир Балан, руководитель международного бизнес-центра Le Roi. «Учитывая, что наш центр начал работу только в декабре 2008 года, в самый разгар кризиса, ожидать сразу 100-процентной заполняемости было бы неправильно. Здание расположено в очень выгодном и престижном месте, рассчитано в основном на солидные международные компании, которые привыкли к высокому качеству офисных площадей и предоставляемых услуг. От имиджа компании зависит почти все, в том числе доверие к партнеру». Еще до начала проекта было понятно, что офисы такого уровня комфорта будут актуальны и востребованы.

«Сейчас в связи с некоторой стабилизацией политической ситуации начинает поступать больше заявок от крупных клиентов, на которых мы рассчитываем. На данный момент бизнес-центр выходит на нужную заполняемость, поскольку начинает приходить солидный арендатор. Политическая ситуация урегулируется, и начнет подтягиваться новый международный бизнес, привыкший к высококлассным офисам», — говорит Владимир Балан.

Влияние кризиса не прошло незаметно

И все-таки, по мнению руководителя бизнес-центра Le Roi, кризис оказал влияние на цены, которые упали примерно на 20%. Изначально ставки найма были вполне приемлемы — 24–28 евро за кв. метр, в то время как на рынке ставки достигали и 30–35 евро. Сейчас стоимость одного кв. метра в бизнес-центре Le Roi составляет от 18 до 22 евро в зависимости от арендуемой площади, этажа и др. Есть возможность арендовать и меньшие офисы, которые разделили на блоки по 150–200 кв. метров.
 
Адела Казак, директор международного бизнес-центра Skytower, самым тяжелым кризисным периодом назвала конец зимы, весну и начало лета, после чего ситуация начала выравниваться. Символично, что в обычно сложный для продаж летний период в этом году почувствовался более высокий интерес потенциальных клиентов. Сейчас ситуация продолжает улучшаться.

«Так как мы нацелены на компании с иностранными инвестициями, можем сказать, что желание инвестировать в Молдову реанимируется. 2009 год в итоге для нас оказался не таким удачным, как 2008, но и не таким плохим, как мы ожидали. Как только политическая ситуация полностью стабилизируется, бизнес-центры начнут заполняться более быстрыми темпами», — считает администратор центра.

Сейчас заполняемость центра около 70%. Больше всего востребованы офисы по 150–200 метров. Не так много компаний, которые арендуют по целому этажу, но в Skytower на данный момент таких 40%. Ценовая политика центра в кризисный период изменилась не столь значительно. Нижний предел ставки остался на прежнем уровне — 17 евро за кв. метр. И лишь высшая граница была снижена с 24 до 21 евро. С ноября компания перешла на сдачу в аренду офисных помещений по системе брутто, и сейчас нижний предел ставки составляет 13 евро за кв. метр. По мнению Аделы Казак, арендные ставки в бизнес-центрах класса «А» сейчас стабильные. Если они и будут падать, то незначительно — не более чем на 5%.

«В условиях экономического кризиса качественная аренда офиса по доступной цене становится более чем актуальным вопросом. Идеальным вариантом можно считать сотрудничество арендатора и собственника офисных помещений. Наша задача не только в том, чтобы сдать офис в аренду, но и в том, чтобы клиенты чувствовали себя комфортно», — говорит Адела Казак.

Стагнация продолжается

Как считает Александр Панов, на сегодняшний день в условиях Кишинева наиболее востребованы классы «В» и «С». Сейчас для желающих взять в найм офис приемлемый диапазон цен составляет около 5–7 евро за кв. метр в месяц. И операторы рынка, которые занимаются данным видом деятельности, должны иметь в виду, что на ближайшее десятилетие Кишиневу не требуется дополнительного строительства высококлассных офисов. 

Конечно, данные аналитических отделов разных компаний на сегодняшний день сложно привести к общему знаменателю. Однако с уверенностью можно сказать, что в ближайшее время потенциальным арендаторам не стоит ждать какого-то небывалого обвала цен. По мнению экспертов, на рынке офисной недвижимости стагнация будет продолжаться минимум еще до середины следующего года.

Однако из сложного состояния все операторы вынуждены будут выходить путем постепенного снижения ставок найма. Причем они должны обязательно реагировать адекватно на требования своих клиентов. В противном случае могут получить постоянно увеличивающуюся высвобождающуюся площадь, а впоследствии и потерю бизнеса.


Александр ПАНОВ,
генеральный директор АО CTI-Capital, управляющий офисным центром Kentford:

«С самого начала офисные центры класса «А» подняли планку арендной платы до 30–40 евро за кв. м (включая НДС). Сегодня реальный рынок города Кишинева не обеспечивает платежеспособный спрос на офисные помещения в размере 6 тысяч кв. метров по такой цене. С точки зрения потребности рынка, эта цена была сильно завышена. Сейчас 20 евро за кв. метр — «потолок» для клиента».



Владимир БАЛАН,
руководитель международного бизнес-центра Le Roi:

«Молдавский бизнес в принципе только перестраивается на европейский лад и, в том числе, должен привыкнуть к тому, что современный офис — один из признаков процветающего бизнеса. Конечно, арендаторов, которые начали понимать, насколько это важно, уже больше, чем 2–3 года назад. Но нам еще долго придется бороться со стереотипами представления о том, что офисное помещение — не повод для больших инвестиций». 


Адела КАЗАК,
директор бизнес-центра SkyTower:

«Молдавский рынок обладает большим потенциалом. И восстребованность с приходом иностранных компаний со временем возрастет. Во всем мире солидные компании не строят собственные здания, а располагаются в престижных бизнес-центрах».


ЦИФРЫ

30% достигло падение цен в среднем на рынке аренды

86% составляет общепринятый расчетный европейский стандарт заполняемости офисного здания 

65–70% составляет сейчас уровень заполнямемости кишиневских офисных зданий

Молдавский экономический журнал Business Class (www.businessclass.md). Январь 2010. Автор: Анна Макарова.

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>