]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Обзор рынка недвижимости г. Кишинев за 2009 год

 
Обзор рынка недвижимости г. Кишинев за 2009 год

26/ 01/ 2010

Ежегодное итоговое исследование риелторской компании Nika-Imobil





ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ


Вторичный рынок

В 2009 году  спрос и цены на квартиры продолжали снижаться. Это  явилось продолжением тенденций зародившихся в конце 2008 года. По итогам 2009 года цены  снизились на 16%, а с осени 2008 года, максимальных цен на 22%. Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади квартир  по результатам  фактических продаж  в декабре 2009 года составила 710 €.



Главным итогом 2009 года можно назвать тот факт, что обвала цен на рынке недвижимости не произошло, а темпы падения соответствуют прогнозируемым, и  ниже, чем в соседних странах.

На Украине в 2009 году цены снизились на 30-50%, а в столице   на 40-45%, средняя стоимость одного кв. метра составила 1800$.Основные причины снижения цен на Украине экономический и политический кризис, сильная девальвация гривны. Из-за банковского кризиса резко сократилось ипотечное кредитование.

В Москве  в прошедшем году цены упали на 20-25%, стоимость одного квадратного метра стабилизировалась на отметке 4000-4100$. Общее снижение с пиковых значений октября 2008 года составило примерно 35%. В России на снижение цен повлияло снижение доходов от экспорта сырья, ужесточение условий по ипотеке, девальвация рубля.

В Бухаресте за прошедший год цены снизились на 25%, а с максимальных значений 2008 года на 50 %.  Средняя стоимость одного квадратного метра в  домах построенных в  80-90 годы прошлого столетия в декабре 2009 года составляла 1000 -1300 евро. В 2007 году при вступлении Румынии в Евросоюз произошел резкий скачок цен, недвижимость рассматривалась как доходная инвестиция. С началом кризиса спрос резко снизился, вследствие, упали  и цены.


ул. Соколень. Старая Почта. Кишинев.

Снижение цен в Молдове происходит плавно по нескольким причинам:
-во-первых, девальвация не была резкой, наши граждане не потеряли своих сбережений, как это было в 1998 году, или как произошло сейчас у наших ближайших соседей,
-во-вторых - большинство квартир было приобретено за счет собственных средств и не имеют ипотечных обязательств, поэтому продавцы могут позволить себе не спешить с продажей и значительно цены не снижают.

Количество покупателей приобретающих недвижимость при помощи ипотеки в Молдове было незначительным, поэтому, уменьшение объемов и ухудшение условий выдаваемых ипотечных кредитов практически не повлияло на рынок жилой недвижимости. В других странах подавляющее большинство недвижимости приобретается при помощи ипотечных кредитов, и приостановление ипотечного кредитования моментально вызвало значительное снижение спроса, и как следствие снижение цен.



Первая  половина 2009 года оказалась провальной для рынка недвижимости, значительно упал спрос. Покупатели не спешили  приобретать квартиры, надеясь на более сильное снижение цен вследствие экономического кризиса и политической нестабильности, а продавцы недвижимости не торопились снижать цены, рассчитывая на их восстановление в будущем. Наиболее популярной среди участников рынка  была позиция подождать.

Летом началась стабилизация рынка, дал о себе знать отложенный спрос, прежде всего на недорогое жилье – одно и двухкомнатные квартиры. Покупатели такого жилья - иногородние студенты, для которых приобретается недвижимость перед началом учебного года, молодые семьи – осенью много свадеб.
В прошедшем году количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости сократилось в два-три раза по сравнению с 2008 годом. Спрос на недвижимость упал, прежде всего, из-за значительного снижения доли инвестиционных покупок, доля которых до этого составляла 40-50% от общего количества транзакций. Инвестиционный спрос на недвижимость практически отсутствует. Кризис заставил  покупателей более внимательно подходить к выбору недвижимости. Сейчас недвижимость приобретается, прежде всего, для себя, а значит,  к ней предъявляются  повышенные требования.


бул. Каля Орхеюлуй. Старая Почта. Кишинев.


В результате мы имеем небольшое количество вынужденных сделок, когда из-за изменения обстоятельств, стороны приняли решение купить или продать недвижимость, не дождавшись прояснения ситуации на рынке. Как правило, наибольшие скидки предоставляют те продавцы, у которых остро стоит вопрос с переездом или имеются финансовые обязательства. В общем, ситуацию можно охарактеризовать так, покупать страшно, а продавать невыгодно.



Наибольшим спросом пользуется недорогая недвижимость в диапазоне цен 25.000-40.000€ - это 1-2х комнатные квартиры в домах типовых проектов (серии МС,143,102) в спальных районах города. В структуре проданных объектов недвижимости однокомнатные квартиры и малосемейки составляют 40% продаж, двухкомнатные 30%, трехкомнатные 10%, другие объекты - 20%. Традиционного пасхального и предновогоднего  оживления, т.н “высокого сезона продаж”  связанного с приездом наших сограждан работающих за границей,  в 2009 году не было. Недвижимость сейчас продается по ценам конца 2007 года.

Первичный рынок

В недавнем прошлом строительная отрасль развивалась бурными темпами, однако во время экономического кризиса строительство оказалась наиболее уязвимо. Строительные компании очень сильно страдают от недостатка оборотных средств. Банковское кредитование для них практически недоступно, или очень дорого, что почти одно и то же, а поступления от покупателей прекратились.
Первичный рынок демонстрирует  затишье, повышенные риски отпугнули покупателей от сегмента строящегося жилья. Спрос на новострой увеличивается пропорционально степени готовности жилого дома. Лучше всего продажи идут в домах уже сданных в эксплуатацию, а это приравнивается к вторичному рынку. Значительная часть покупателей жилья, в новостройках переориентировалась на вторичный  рынок жилья. Если ситуация с доступным кредитованием не решится в ближайшее время в пейзажи Кишинева возможно возвращение долгостроев.


ул. Соколень, 12. Старая Почта. Кишинев. Комплекс "Demi-Alitora" (тел. 92-17-70, 23-26-31)

Замораживание из-за финансовых затруднений новых проектов и замедление темпов строительства уже начатых  может привести через некоторое время к определенному дефициту предложений жилья в новых домах.

Что касается цен, то на рынке можно увидеть предложения в диапазоне 450-650 евро за кв. метр в зависимости от степени готовности и месторасположения новостроя, в центре города - от 800 евро. Снижение цен  за 2009 год составило примерно 20-25%.Снижение цен идет параллельно со снижением себестоимости строительства и земельных участков, что позволяет строителям сохранять рентабельность.

Однозначно, что не все застройщики переживут этот кризис, рынок консолидируется. Останутся лишь те компании,  где  реально оценивался спрос, а не бездумно строились объекты, рассчитывая на  бесконечный рост рынка.

Земельные участки для индивидуального строительства.

Весной в момент начала активного строительного сезона, уже никто не сомневался в том, что кризис добрался до Молдовы. Поэтому рынок земельных участков для индивидуального жилищного строительства с самого начала года был очень вялым. Несмотря на снижение цен на стройматериалы - цемент, арматуру практически в два раза желающих строить мало. Однако из-за ограниченности предложения цены снизились не более чем на 10-20%. Земельные участки ресурс ограниченный, а если они обладают всеми коммуникациями, то можно сказать что дефицитный. Поэтому цены на участки, где отсутствуют газ и городской водопровод, где плохие подъездные пути, снизились в большей степени.
Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка В. Морилор (бывшее Комсомольское озеро) и между ул. Няга и Белинского в секторе Буюканы составляет 20.000- 25.000€.
Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов.

Стоимость одной сотки в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, составляет: на Скулянке 8-10 тыс.€; на Буюканах в районе “Alfa” 12-15 тыс.€; на Скиносах 5-7 тыс.€;
в районе Агроуниверситета 5 тыс. €; на Нижней Ботанике 7-9 тыс.€ за сотку, в районе нового торгового комплекса “Megapolis Mall” на улице Компьютерной стоимость одной сотки составляет 8-15 тыс.€.
Стоимость одной сотки земли в близлежащих населенных пунктах, таких как Тогатино, Колоница,  Бачой, Трушены, Сынжера и в дачных кооперативах расположенных недалеко от города при наличии всех коммуникаций составляет 1 - 2,5 тысяч евро за сотку.

Ставчены - считается самым дорогим пригородом, можно сказать, это практически городская черта. Стоимость одной сотки там составляет 4-6 тысяч евро за сотку. В Криково  и  Чореску земельные участки продаются  по три тысячи евро  за сотку.

Общие выводы по рынку жилой недвижимости г. Кишинева и прогнозы на  2010 год.

В наибольшей степени цены на недвижимость зависят от ситуации в экономике в целом, которая на текущий момент пребывает в кризисе.

“Главный” макроэкономический показатель Молдовы - объем денежных переводов снизился на 30-35%, что сразу же повлияло на ситуацию на рынке недвижимости. Значительная часть этих денег в виде инвестиционных покупок попадала на рынок недвижимости, за счет этого росли цены на недвижимость и объемы продаж. Экономический и политической кризис, заставляют потенциальных покупателей отложить покупку, до прояснения ситуации. Но при этом увеличивается т.н. отложенный спрос на недвижимость, который при достижении рынком определенного уровня цен обязательно даст о себе знать. Потребность в жилье не исчезла. Для активизации рынка покупателям жилья необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Очевидно, что старая модель роста цен на недвижимость связанная с переводом денежных средств из-за рубежа исчерпала себя. Высокий уровень безработицы в странах, где в основном трудятся наши сограждане, не  дает надежды на скорое восстановление докризисных объемов денежных переводов. Системный кризис, переживаемый сейчас мировой экономикой, будет продолжительным, восстановление будет медленным. Оптимизм по поводу окончания рецессии и восстановления темпов роста мировой  экономики связан, прежде всего, с мощными денежными вливаниями центральных банков ведущих стран, однако они могут привести к неконтролируемой инфляции, а прекращение вливаний ужесточит условия кредитования. По всей вероятности  самый тяжелый период для мировой экономики уже позади, чего нельзя сказать об экономике молдавской.

Для стабильного развития строительной отрасли необходимо  с помощью доступной ипотеки стимулировать внутренний спрос на недвижимость со стороны граждан проживающих и работающих  в республике, а не за ее пределами. Необходимо создание структуры с обязательным участием государства по выдаче и гарантированию ипотечных кредитов. Строительство базовая отрасль экономики – от ее состояния зависит много смежных отраслей. Нынешняя ситуация, когда приобретение недвижимости недоступно для большей части населения страны делает рынок спекулятивным и целиком зависящим от внешних факторов.

В краткосрочной перспективе до весны, ситуация на рынке жилой недвижимости не измениться, ситуация будет стабильной, но тенденция к снижению цен сохраниться.

В долгосрочной перспективе можно рассматривать следующие  варианты развития рынка недвижимости.
Оптимистический - при стабилизации политической ситуации и сохранении текущих объемов денежных переводов или внешнего финансирования – цены стабилизируются на нынешнем уровне, даст о себе знать отложенный спрос на недвижимость, в результате активность на рынке начнет возрастать. Недвижимость была и остается самым популярным способом сохранения и приумножения капитала, особенно на фоне нестабильности основных мировых валют.

Пессимистический – политическая нестабильность дестабилизирует ситуацию в экономике и приведет к обвалу рынка недвижимости. Прогнозировать уровень цен на недвижимость при таком развитии событий не представляется возможным.

Но наиболее реальным является следующий сценарий, Поскольку цены еще не достигли минимума,  весной, вероятно, будет небольшое снижение цен до 10%, летом стабилизация рынка, а осенью начнется сезонное оживление, активизируется спрос,  без какого либо изменения уровня цен.

АРЕНДА

Жилая недвижимость

На развитых рынках размер арендной платы и стоимость недвижимости имеет прямую зависимость. Один из способов определения стоимости недвижимости рассчитывается исходя из полученного дохода от аренды. В Кишиневе, несмотря на снижение стоимости жилой  недвижимости всех классов, стоимость найма снизилась на 15-20% только в сегменте квартир повышенной комфортности, а в квартирах эконом класса осталась без изменений.

Средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры на вторичном рынке в спальных районах города составляет 130-170 €; двухкомнатной 150-200€; трехкомнатной 200-250€, т. е от 3-5 € за 1 кв. метр общей площади.

Квартиры повышенной комфортности в основном расположены в новых домах или в центральной части города. Нанимателями такого жилья являются иностранцы, как правило, бизнесмены и работники иностранных представительств, а также наши преуспевающие сограждане.
Однокомнатная квартира такого уровня сдается за 250-300€, двухкомнатная 300-400€ евро. Снижение спроса на аренду жилья повышенной комфортности обусловлено снижением доходов у арендаторов жилья этого класса, и естественным желанием сэкономить во время кризиса. Поэтому они и переключается на жилье классом пониже, но и более дешевое. В результате спрос на аренду недорого жилья даже увеличился.

Часто бывает что арендодатель, который, безуспешно пытается сдать квартиру на долгий срок, соглашается на краткосрочную аренду на 3-10 дней. Стоимость одного дня проживания составляет 35-50€.

Коммерческая недвижимость

Докризисный уровень цен на аренду офисных помещений в размере 15-25 € за метр в месяц для многих компаний уже неподъёмен. Сокращение персонала и политика снижения затрат заставляет их сокращать арендуемые площади или переезжать в офисы классом пониже. Поскольку стоимость арендной платы регламентируется долгосрочными договорами, как правило, годичными, этот процесс будет развиваться постепенно и договора на 2010 год, будут заключаться уже со скидкой не менее 10-20%. В прессе и на улицах города сейчас можно увидеть много объявлений с рекламой аренды офисных помещений разного класса.

Снижается стоимость аренды и в торговых центрах. Снижение объемов продаж заставляет администрацию нехотя, но все же идти на снижение, чтобы не потерять арендаторов. Заявленные цены на аренду производственной и складской недвижимости те же, что и в начале года, но в процессе переговоров наймодатели готовы предоставить серьезные скидки при условии долгосрочной аренды.
Стоимость аренды офисных помещений составляет 10-18 € за метр в месяц в зависимости от месторасположения и уровня оснащенности офиса.

Стоимость аренды торговых помещений составляет 15-25 € за метр в месяц.
В крупных торговых центрах или в магазинах расположенных на главных улицах, таких как Московский проспект, Дачия, стоимость аренды одного метра составляет 20-50 €,на  бульваре Штефана чел Маре, 50-70 €.

Производственные помещения в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей можно арендовать за 1-3 €, а складские за 2-5 €.

Общие выводы по аренде в г. Кишиневе и прогноз на 2010 год.

Преобладание спроса над предложением на наем типового недорого жилья не даст упасть стоимости арендной платы в 2010 году.  Незначительное снижение 5-10% возможно лишь в сегменте аренды жилья повышенной комфортности.

Рынок аренды коммерческой недвижимости ожидает снижение стоимости арендной платы во всех сегментах вследствие экономического кризиса. В наибольшей степени это коснется аренды производственных и складских площадей,

В меньшей степени это коснется аренды офисной и торговой недвижимости. Снижение будет небольшим 10-15%, и будет, зависит от месторасположения объекта. Работая долгое время в определенном месте бизнес “раскручивается” и, уходя с насиженного места, арендатор может больше утратить от потери постоянных клиентов, нежели сэкономить на уменьшении арендной платы.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок коммерческой недвижимости первым отреагировал на изменение экономической ситуации в стране и в мире. Затишье на этом сегменте длится с середины 2008 года. Средняя стоимость одного квадратного метра производственно-складских помещений в промышленных зонах города находится в диапазоне 100-200€ в зависимости от наличия коммуникаций и подъездных путей, а земельных участков производственного назначения 1000-5000€ за сотку. Снижение составило 20- 30%.

Средняя стоимость офисных помещений – 700-1300€, в зависимости от площади и месторасположения.
Стоимость земельных участков для строительства коммерческих объектов составляет 15-40000€ в зависимости от назначения земельного участка и месторасположения. Предложение на рынке земельных участков ограничено из-за долгого отсутствия земельных аукционов в столице.

Наиболее сильно кризис повлиял на стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения вблизи черты города. В предыдущие годы они активно перепродавались по очень высоким ценам с перспективой перевода их в категорию земель подходящих для строительства. Стоимость одного га составляла 15.000-100.000 евро. Сейчас спрос на них отсутствует полностью, в ближайшее время строить в пригороде никто не собирается. Процедура перевода затруднена и не совсем прозрачна.
В предыдущие годы на рынке коммерческой недвижимости существовал спрос, как на большие, так и на маленькие объекты, сейчас коммерческую недвижимость продать очень сложно даже по реальным ценам. Небольшой спрос сохранился только на небольшие площади до 100 кв.м., идеально подходящие для малого бизнеса.

Большие площади, даже на главных магистралях остаются невостребованными. В крупных торговых центрах стоимость торговых площадей составляет от 800-2500€, за кв.м., в зависимости от этажа и месторасположения.

В магазинах расположенных на основных магистралях, таких как, бульвар Дачия, Московский проспект стоимость одного метра составляет от 800 до 1200 €.

Исключение составляет б-р Штефана чел Маре, здесь стоимость одного квадратного метра составляет 4000 - 6000€. Снижение составило 20-25%.

Общие выводы по коммерческой недвижимости г. Кишинева и прогноз на  2010 год.

Значительное снижение потребительского спроса повлияло на доходность всего бизнеса и вынудило многие компании оптимизировать структуру затрат. В результате нерентабельные торговые точки, которые открывались в расчете на рост рынка или из имиджево-рекламных целей закрываются.
Объемы производства товаров и услуг падают, поэтому производственные площади освобождаются. Большинство бизнесменов сейчас сокращают складские запасы и стараются закупать товар чаще, но небольшими партиями из-за отсутствия и дороговизны оборотных средств. Появился избыток складских помещений.

Большое количество такой недвижимости обременено ипотечными обязательствами. Кредиты брались на развитие бизнеса, поэтому возможна их ускоренная реализация, как банком, так и собственником для покрытия долгов. Такие вынужденные продажи могут повлиять на общую статистику рынка, снизив средние цены.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Тенденция к снижению спроса и  цен на недвижимость ясно проявившееся в прошедшем году будет преобладать как минимум  до середины  2010 года. Ситуация на рынке недвижимости будет корелировать с  объемами переводов из-за рубежа, дальнейшего развития политической и экономической ситуации.

Исследование предоставлено риелторской компанией Nika-Imobil



Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>