]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Что спасет молдавский рынок новостроя?

 
Что спасет молдавский рынок новостроя?

10/ 04/ 2010

Консолидируя интересы, побеждаем!

Рынок недвижимости, как индикатор состояния экономики страны, замер в ожидании то ли политической воли, то ли безысходности прошлых лет нашей независимости. Продолжая при этом подавать сигналы его субъектам и профессиональным участникам, но отнюдь не публичным институтам.

О чем необходимо говорить и чего требовать? Явного участия государства в формировании и регулировании рынка недвижимости. Но не с позиции «дайте денег – только и  всего, а дальше мы сами с усами». В рыночном хаосе разберемся: завезем материалы, соберем оставшихся на Родине безработных, построим, и через год-два начнем продавать, что сами создали.

А покупатель, оказывается, за свои кровные требует иного «создания».     Вроде все это понимают, но каждый с учетом своего интереса. Объединяющего публичного участия в процессе нет.

Читатель, оппонируя, укажет на бывшие в употреблении правительственные и министерские программы развития строительной отрасли, на последующие аллюрные встречи с представителями властных структур и.т.д. Но давайте обсудим базовые моменты.
 
1.  Структура профессиональных участников строительства и рынка недвижимости, как «четыре в одном» (инвестор – заказчик – застройщик - продавец), и смешанный способ осуществления строительства сегодня не стимулируют рынок и не учитывают потребительский спрос на создаваемые объекты, так называемый «новострой». Как следствие, снижается контроль за качеством строительства, за оборотом и целевым использованием капитала, уходят соинвесторы, падают продажи. Следует провести реструктуризацию строительной отрасли, разделить денежные потоки и функции участников по классической евросхеме «каждому свой участок работы на конкретном объекте», создать инвестиционные институты, пересмотреть нормативно-правовую базу строительства.
 
2. Земельные ресурсы под застройку утеряны и для их восполнения требуются градообразующие решения всех уровней власти. Земля распродана местными органами власти с сиюминутным желанием пополнить бюджет, в том числе и свой. Скуплена или отведена под рост далеко не профучастниками рынка без всяких временных градостроительных обязательств, и может еще долго ждать ценовых взлетов, не стимулируя развития рынка, а убивая его. Здесь частный интерес явно преобладает над общественным. Градостроительные  планы, планы организации территорий и землеустройства устарели. Решать эти проблемы не спешат: нет интереса, знаний, контроля со стороны и, конечно, финансового покрытия. Тем более что до 2008 года повсеместно вопрос решался примэриями за счет общественно-свободных земель, которые выделялись под строительство «по целевым программам» и жилья «для молодых семей».
 
3. Использование монетарного капитала. Поскольку недвижимость вещь сложная, ее создание на рубеже 2001 года стартовало на базе материального капитала с небольшим объемом монетарного (недорогие и свободные земельные участки, включая недострой, плюс недорогие строительные материалы, плюс интерес подрядчика).

С ростом спроса интегрированные интересы сторон поддержали соинвесторы - «молдавские гастарбайтеры и их денежные переводы», затем потекли свободные деньги из любой сферы бизнеса, которые вкладывались в рост для последующей перепродажи. Вся названная процедура использования «чужих денег» функционировала, пока устраивала банки, увеличивая их оборот и кредитные портфели. Первый «звонок» прозвенел в 2007 году, когда темпы реализации жилья в новострое снизились, а стоимость депозита устойчиво росла. Из стройбизнеса начали выводить легкие деньги. Рантье ленивы. Строители, да что там - отдельные банки увлеклись, вкладывая свои и заемные деньги в сомнительные инвестиционные строительные проекты, предвкушая рост своих активов в производственной и непроизводственной сферах, плюс «хорошо жить не запретишь». И кризис  не заставил себя ждать. Сначала внутренний структурный и отраслевой, потом политический, а затем уже страх за мировой.
Хотя кризисами нас не запугаешь. Все мы последние 20 лет  подвергаемся различным испытаниям: жили с гиперинфляцией, пережили дефолт, смену власти, уверен, переживем и «трехслойный
кризис». По ряду симптомов рынок недвижимости зашевелился и причиной тому, как минимум, ряд факторов влияния:

Первый – возрастает платежеспособность родственников «европейской части» молдавских гастарбайтеров, объем их переводов в конце 2009 – начале 2010 годов увеличился;

Второй – в стране сохранена финансовая стабильность банков, что нельзя сказать о бюджетных составляющих. Банки готовы кредитовать в разумных рисковых пределах.
 
Однако для возврата доверия граждан к новострою, государству требуется с небольшой долей финансов и/или землей под строительство войти в качестве соинвестора в отдельные строительные проекты. И, установив жесткий контроль всех финансовых потоков проекта через банки, заняться привлечением земельных участков под строительство в целом: и рынок недвижимости и строительная отрасль оживут, предоставив новые и сохранив старые рабочие места, что положительно повлияет на макроэкономические показатели.

Объединяя интересы финансового рынка и рынка недвижимости – а  второй без первого работать не может – стоит подумать о праве на внутренние займы у Национального банка и/или у населения, которые Правительство могло бы направить на подъем социального строительства, как части антикризисной программы, обеспечивающей дополнительные поступления в государственный бюджет и минимизацию внешних займов. Хватит политического туризма и попрошайничества. Наши активы и, в первую очередь, недвижимость способны генерировать доход и прибыль.
 

Александр Витанов, председатель Совета Национальной Палаты Недвижимости РМ, магистр оценки недвижимости.
Источник: Ежемесячный научно-консультационный журнал в области менеджмента «Fin-Consultant» № 3/2010

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>