]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Новая земельная политика: собственность, инвестиции, достижения

 
Новая земельная политика: собственность, инвестиции, достижения

17/ 07/ 2010

Взгляды Республиканского союза ассоциаций сельскохозяйственных производителей UniAgroProtect на новую редакцию Земельного кодекса.

Земельный кодекс был среди первых главных законодательных актов, принятых сразу после объявления независимости Республики Молдова, в 1991 году. Этот факт демонстрирует значение, которое придавалась еще на тот момент земельным и сельскохозяйственным реформам первым Парламентом страны. На протяжении почти двух десятилетий, прошедших с тех пор, Земельный кодекс служил основой нормативной базы для глубоких реформ, проведенных в секторе. Это - наделение сельскохозяйственными землями более миллиона граждан, создание Земельного кадастра, открытие функционального земельного рынка, установление системы новых отношений собственности и использования сельскохозяйственных земель и др. Таким образом, можно констатировать, что основные задачи, находящиеся в поле зрения законодателей в 1991 году, были выполнены, а нынешний этап развития земельного рынка в Республике Молдова, требует новой редакции Земельного кодекса.

Фактически, работа над новой редакцией Земельного кодекса была начата еще несколько лет назад под руководством и при координировании Министерства сельского хозяйства и пищевой промышленности (МСХПП). Недавно эта работа была усилена созданием рабочей группы, включающей представителей отраслевых публичных учреждений и представителей гражданского общества – профессиональных организаций работников сельского хозяйства, неправительственных организаций экологической и социальной направленности. Высоко оценивая возможность участия в этом диалоге, чрезвычайно важном для сельского хозяйства Молдовы, а также для последующего развития сельских населенных пунктов в целом, Союз ассоциаций сельскохозяйственных производителей UniAgroProect представляет свою позицию по основным вопросам, обсуждаемым в рамках вышеуказанной рабочей группы.

Мы считаем, что фундаментальный подход к актуализации Земельного кодекса состоит в ориентировании на основные задачи, которые стоят сегодня перед агропродовольственным сектором Молдовы: повышение производительности сельскохозяйственного производства, повышение конкурентоспособности нашей продукции на международном рынке, привлечение прямых иностранных инвестиций в сектор, предполагающее приток не только капитала, но и современных технологий, адаптированных к почвенно-климатическим условиям нашей страны.

С этой точки зрения, на первом месте находятся две основные темы: проблема необработанных земельных участков и проблема, касающаяся разрешения обладания земельными участками на праве частной собственности иностранными гражданами и компаниями, а также обществами со смешанным капиталом.

Что касается необработанных земель, необходимо, в первую очередь, четко определить это понятие во избежание любых разногласий при его трактовке. Например, следует предусмотреть минимальную продолжительность необработанности земельного участка (1, 2 или 3 года) и/ или другие критерии. Во-вторых, необходимо разъяснить, что за убытки, и кому они причиняются необработанностью сельскохозяйственных земель. Явно существуют два вида таких убытков: для органов публичного управления - упущение некоторых возможных налогов и платежей, а для обладателей земель,
соседствующих с необработанными землями, - определенные проблемы технологического характера, поскольку необработанные земли представляют собой настоящие «оазисы» для размножения сорняков и вредителей.

У руководствуясь принципом «свобода одного индивида заканчивается там, где начинается свобода другого», считаем, что было бы оправданным предоставление местным органам публичного управления  дополнительных полномочий по отчуждению таких необработанных земель. Однако эти положения должны основываться исключительно на решениях судебных инстанций и максимально соблюдать права обладателей отчужденных земель - например, в случае возможной продажи земель через торги, поступившие средства (за исключением административных расходов, связанных с процедурой отчуждения) должны передаваться в распоряжение предыдущего собственника.

Проблемой, схожей с вышеописанной, является расположение некоторых наделов среди консолидированных массивов других собственников. Разумеется, наиболее целесообразным решением этой проблемы является достижение договоренности между данными обладателями земель и добровольное перераспределение (через процедуру мены или купли-продажи) земельных участков (вернее, обмен собственностью) на окраину поля или даже на другое поле. Однако, для тех случаев, когда договоренность не может быть достигнута, законодательства некоторых европейских стран (например, Германии) предусматривают возможность принудительного перераспределения таких земельных участков. Считаем полезным изучение этих законодательных норм и обсуждение возможности введения аналогичных норм в молдавское законодательство.

Без сомнения, самым спорным предметом дискуссий на эту тему является право «иностранцев» на собственность на сельскохозяйственные земли. Напоминаем, что в настоящее время молдавское законодательство не позволяет   иностранным   гражданам или совместным предприятиям (даже с самым низким процентом иностранного капитала в структуре уставного капитала) обладать сельскохозяйственными землями на праве собственности. Мнения по этой проблеме разделились радикально: часть специалистов и экспертов в области сельского хозяйства считает, что необходима либерализация земельного рынка для иностранного капитала в целях привлечения инвестиций и современных технологий, другая часть считает, что единственным результатом либерализации будет массивная скупка сельскохозяйственных земель иностранными гражданами в спекулятивных целях.
Считаем необходимым сразу отметить, что опасения относительно возможности массивной скупки земель с целью последующей продажи их по более высокой цене не являются пустыми: всем известно, что уже существуют поля, консолидированные таким манером и оставшиеся необработанными на протяжении многих лет. Самым интересным является тот факт, что это происходит и в нынешних условиях, и ограничение права на собственность для иностранных граждан фактически не является большим препятствием для потенциальных спекулянтов. Значит, спекулятивный процесс, как бы то ни было, начался.



С другой стороны, порядочный иностранный инвестор, который действительно желает инвестировать в развитие молдавского агропродовольственного сектора, но запрет на владение землей на праве собственности останавливает его в этом. По существу, речь идет о факторе ненадежности инвестиций, поскольку любой инвестор желает (абсолютно обоснованно!) полностью контролировать вложенную инвестицию. Все выступления о наличии инструмента долгосрочной аренды не очень убедительны - известно множество случаев давления, оказываемого арендаторами в целях необоснованного досрочного расторжения договоров аренды. К сожалению, договорные обязательства для молдавнам или совместным предприятиям (даже с самым низким процентом иностранного капитала в структуре уставного капитала) обладать сельскохозяйственными землями на праве собственности. Мнения по этой проблеме разделились радикально: часть специалистов и экспертов в области сельского хозяйства считает, что необходима либерализация земельного рынка для иностранного капитала в целях привлечения инвестиций и современных технологий, другая часть считает, что единственным результатом либерализации будет массивная скупка сельскохозяйственных земель иностранными гражданами в спекулятивных целях.

Считаем необходимым сразу отметить, что опасения относительно возможности массивной скупки земель с целью последующей продажи их по более высокой цене не являются пустыми: всем известно, что уже существуют поля, консолидированные таким манером и оставшиеся необработанными на протяжении многих лет. Самым интересным является тот факт, что это происходит и в нынешних условиях, и ограничение права на собственность для иностранных граждан фактически не является большим препятствием для потенциальных спекулянтов. Значит, спекулятивный процесс, как бы то ни было, начался.

С другой стороны, порядочный иностранный инвестор, который действительно желает инвестировать в развитие молдавского агропродоволъсгвенного сектора, но запрет на владение землей на праве собственности останавливает его в этом. По существу, речь идет о факторе ненадежности инвестиций, поскольку любой инвестор желает (абсолютно обоснованно!) полностью контролировать вложенную инвестицию. Все выступления о наличии инструмента долгосрочной аренды не очень убедительны - известно множество случаев давления, оказываемого арендаторами в целях необоснованного досрочного расторжения договоров аренды. К сожалению, договорные обязательства для молдавских крестьян еще не являются абсолютной ценностью, и потенциальные инвесторы знают это. Здесь может возникнуть логический вопрос: а насколько нам необходимы иностранные инвестиции? Может, мы справимся собственными  силами?   Может, не стоит рисковать и приводить «опасных богачей» в собственный дом? Истина состоит в том, что результативность  нашего  агропромышленного сектора  очень низкая. Производительность некоторых культур, в том числе высокой ценности (сельскохозяйственные продукты высокой ценности), в 2-3 раза, а в некоторых местах в 8-10 раз ниже по сравнению с самыми высокими мировыми стандартами. В части полевых культур ситуация еще более драматична, некоторые из них зачастую обуславливают расходы вместо доходов. Не удивительно, что в таких условиях конкурентная борьба ведется даже на нашем внутреннем рынке, и мы не способны   составить   конкуренцию даже соседям из Украины, не говоря уже о производителях из Западной Европы, Турции или Латинской Америки.

Молдавская   сельскохозяйственная наука, когда-то одна из самых передовых в советском пространстве,  сегодня уже не имеет былой представительности. Массовая эмиграция кадров, мизерная заработная плата в отрасли, нежелание молодежи заниматься наукой предопределили драматичную сдачу позиций. Так, наша наука не может дать ответ на значительную часть насущных вопросов, с которыми сталкивается производственный  сектор. Но это не означает, что данные ответы не существуют они могут быть предложены и I предлагаются мировыми исследовательскими центрами в агропродовольственной области, и I нам необходимо только ознакомиться с ними.

Устранение описанных выше I пробелов и повышение конкурентоспособности молдавской агропродовольственной продукции I требуют огромных инвестиций. I Согласно исследованию, проведенному UniAgroProect при поддержке Агентства Соединенных 1 Штатов по международному развитию (USAID) в 2004 году, для развития высокоценного сельскохозяйственного сектора Республики Молдова необходимы инвестиции в объеме 2 миллиардов долларов США. Эти средства необходимы для посадки новых садов и виноградников, для внедрения международных стандартов менеджмента качества, приобретения современного оборудования и перерабатывающих установок, упаковки, продвижения имиджа на целевых рынках и т.д., и т.п. Возможно, за прошедшие с тех пор шесть лет и были вложены такого рода инвестиции, но, думаем положение радикально не изменилось. Очевидно, такое инвестиционное бремя не под силу молдавскому частному сектору, а также государству или международным донорам вместе взятым.

Вот почему, по нашему мнению, бесспорна необходимость в создании условий, благоприятных для иностранных инвестиций, в том числе путем предоставления прав на собственность на сельскохозяйственные земли. При этом, чтобы защитить себя от спекулянтов, предлагаем право на собственность предоставлять «иностранцам» условно, на основании среднесрочных и долгосрочных инвестиционных проектов и с наступлением прав на землю только после выполнения инвестиционного проекта. Считаем, что такой подход может примирить эти две различные точки зрения. Более того, для пресечения уже существующего спекулятивного элемента предлагаем ввести систему дополнительного налогообложения для обладателей необрабатываемых земель.

Однако наибольшую тревогу вызывает тот факт, что линия мышления, которая преобладает в рамках МСХПП, явно противоположна   обоснованиям,   изложенным выше. Недавно МСХПП высказало ряд идей, которые обескураживают даже местных инвесторов, не говоря об иностранных.  Отмечаем, что пока эти идеи не изложены в новой редакции Земельного кодекса, но они  уже были высказаны министром сельского хозяйства и пищевой промышленности в рамках некоторых радио- и телепередач, а также были обсуждены на словах группы. Речь идет о следующих инициативах:

1) лишить права собственности на сельскохозяйственные земли всех юридических лиц;

2) предоставить право на собственность на сельскохозяйственные земли только физическим лицам, которые осуществляют сельскохозяйственную деятельность, и только в рамках населенного пункта, в котором проживает собственник;

3) ограничить площадь сельскохозяйственных земель, которой может обладать один собственник.
UniAgroProect считает, что введение этих ограничений станет тяжелым ударом для перспектив развития местного агропродовольственного сектора. Такие условия создадут большие препятствия не только для местных инвесторов из городской среды, но даже и для инвесторов из сельской местности. Инвестиционным ресурсам, и без того достаточно ограниченным, придется преодолевать искусственные барьеры. Этот факт снизит их эффективность и приведет к изобретению новых правовых схем для обхода барьеров.

В этом смысле является очень релевантным опыт другой страны из постсоветского пространства - Кыргыстана, который начал земельные реформы одновременно с Республикой Молдова, но который не выполнил их полностью, и, соответственно не сумел создать функциональный земельный рынок. Очень показателен тог факт, что ограничения, предлагаемые сейчас МСХПП, в Кыргыстане существуют еще с этапа приватизации земли. Они, эти  ограничения,   обусловили драматическую декапитализацию кыргызского сельскохозяйственного сектора, не позволили сформировать в этой стране сегмента коммерческих предприятий. Здесь более 90 процентов земель обрабатывается в рамках семейных хозяйств, и даже не может быть речи о конкурентоспособности кыргызских продуктов на внешних рынках.

Тогда возникает вопрос: мы желаем оказаться в такой же ситуации? И вообще, мы куда стремимся - в Европу или в Азию?

В заключение, хотим отметить, что UniAgroProect поддерживает внесение в Земельный кодекс некоторых положений, которые могут стимулировать консолидацию сельскохозяйственных земель в широком смысле слова - географическую, а также экономическую, творческий потенциал  и  др.  посредством рыночных  механизмов.  Считаем чрезвычайно релевантным в этом смысле опыт пилотных проектов, внедренных при поддержке Всемирного банка. Широкое распространение   этого опыта и последовательное внедрение указанных выше нормативных актов может существенно стимулировать развитие земельного рынка в нашей стране, став существенной формой поддержки потенциальных инвесторов.

Примечание. Авторские права на эту статью принадлежат Республиканскому союзу ассоциаций сельскохозяйственных производителей UniAgroProect.


Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>