]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Молдавский рынок новостроя: Не рой котлован другому...

 
Молдавский рынок новостроя: Не рой котлован другому...

24/ 07/ 2010

8 млн. леев - задолженность по зарплате перед строителями. Десятки обанкротившихся компаний. 195 крупных строительных объектов по республике «заморожены». Рынок застыл в оцепенении. Таковы последствия экономического кризиса, прокатившегося в 2009 по молдавскому строительству словно ураган. Стоит ли ожидать движений на первичном рынке недвижимости спустя год после начала катастрофы, кто останется на плаву и как изменится их ценовая политика?

Рано или поздно рынок новостроя должен был дать осадку. Не нужно было быть пророком или семь пядей во лбу, чтобы предсказать нынешний поворот событий. Еще задолго до кризиса некоторые специалисты как будто в воду глядели и пытались обратить внимание участников рынка на существующие проблемы. Внешний экономический кризис лишь обнажил и без того нарывающие язвы, стал толчком и катализатором пагубных процессов, которые берут свое начало задолго до 2009 года. Несмотря на все увещевания, превентивные меры приняты не были. В итоге рынок новостроя сложился как карточный домик.  

Беда приходит не одна


Первые симптомы кризиса в строительстве можно было распознать еще в начале 2008 года. Возникли они по ряду причин. Среди них: отсутствие организации рынка. Не существовало тесного взаимодействия между административным аппаратом и системой профессиональных участников, прямых и структурных. Также отсутствовали нормативные акты, направленные на программное развитие рынка. В результате шло непонятное распределение земельных участков. Отсутствовал контроль. На рынке было достаточно много случайных игроков. Строительство велось без необходимой инфраструктуры. Объекты не сдавались в сроки. Инвестиционные контракты, которые заключали девелоперы с покупателями стали откровенным объектом для спекуляций. В ряде случаев качество нового строительства не внушало доверия. Неудивительно, что потребитель стал с подозрением относиться к новострою. В то же время все больше и больше потенциальных покупателей отсекал постоянный рост цен на новое жилье. Ипотечное кредитование практически не существовало. Потребитель стал переориентироваться на вторичный рынок недвижимости. 


Начали подтачивать рынок и принятые к этому времени законодательные акты. Так в январе была отменена нулевая ставка по налогу на добавленную стоимость на работы по строительству жилых домов. В результате все работы в жилищном строительстве стали облагаться по стандартной 20-процентной ставке. Немногим ранее ввели запрет на сдачу жилья в «белом варианте». Застройщики должны были продавать жилье «под ключ». Решение о запрете носило здравый характер. Но для многих застройщиков оно стало, чуть ли не приговором. И без того подозрительные покупатели не хотели переплачивать за отделочные работы. Они стали отворачиваться от новостроя. 

Несчастьям затройщиков не было конца. И без того хрупкое положение дел подверглось воздействию макроэкономических потрясений. В середине 2008 года паника, вызванная укреплением лея, спровоцировала отток валютных поступлений из коммерческих банков. Вдобавок в Молдове уже чувствовалось дыхание надвигающегося экономического кризиса. Банки стали пересматривать кредитную стратегию. Первыми на собственной шкуре почувствовали ее строители. С июня банки стали «вежливо» им отказывать в кредитовании. Контрольным выстрелом для девелоперов стало снижение потока денег гастарбайтеров, который вплоть до настоящего времени лишь уменьшался. Редкая строительная компания строила за счет своих средств. В большинстве - за счет кредитов либо денег клиентов, либо того и другого. А, как известно, деньги – кровь экономики. Строительная сфера оказалась обескровленной. Усугублявшаяся с каждым месяцем сложная ситуация в отрасли все меньше давала поводов для доверия к застройщикам. Строители оказались в ловушке.

Молдова – большой магазин


Эксперты настроены пессимистично. На их взгляд для оживления рынка нет никаких предпосылок. Кредиты по-прежнему дороги. Государственные инвестиционные программы заморожены. Денежные поступления от трудовых мигрантов сокращаются.

Александр Витанов, председатель Совета национальной палаты недвижимости РМ

«Государство, в лице исполнительной власти, полностью отстранилось от рынка новостроя. На слуху лишь дискуссии отдельных депутатов о необходимости социализировать рынок новостроя, - объясняет Александр Витанов, председатель Совета национальной палаты недвижимости РМ. - А следовало бы перейти от демагогии к реальным делам по созданию единых государственно-частных ассоциаций по строительству, гарантировать соинвесторам – будущим владельцам жилья контроль денежных потоков, контроль качества строительных работ, снижение кредитных ставок и себестоимости строительства. И поток денег гастарбайтеров при государственной поддержке стал бы вновь стимулом развития рынка новостроя, сохраняя профессиональные кадры в стране».

В нашей стране сложилась классическая сервисная структура экономики. Мы - большой магазин. Легче просить деньги у богатых: грантами и долгоиграющими кредитами, чем самим зарабатывать. На выборный четырехлетний срок денег хватит, а дальше хоть трава не расти. А рынок недвижимости требует длинных денег и длительного управлениями ими минимум пять – десять лет, прежде чем появится на рынке новый продукт – новострой, обеспеченный полными правами собственности. Государство должно возглавить этот рынок, создав ипотечный государственный банк развития, кредитное тело которого должно формироваться за счет грантов, специализированных займов, дорожного фонда, действующей рыночной системы налогообложения недвижимого имущества всех юридических и физических лиц Молдовы, а не проедаться местными бюджетами на «ямочный» и текущие ремонты. Так считает эксперт.

Бомба замедленного действия

На сегодняшний день в Молдове незавершенными считаются 195 крупных строительных проектов. Среди них и жилые комплексы и коммерческие объекты. Это примерно 12 тысяч квартир или 1 млн. кв. метров жилья и коммерческих площадей. 

«Стоимость всех строительно-монтажных работ составляет около 6 млрд. леев», - рассказывает Павел Каба председатель Федерации ConDruMat, объединившей молдавские компании - строительные, дорожные и производящие строительные материалы.

В объекты уже вложено порядка 3 млрд. леев. Некоторые из них завершаются, но в целом эти деньги лежат мертвым грузом. Где взять денег на завершение объектов? Покупатель не покупает, более того, заплатившие энную сумму просят вложенные деньги обратно. Кредиты никто не осмеливается выдавать. Образовался замкнутый круг.

Разрубить гордиев узел, считает Павел Каба, можно. Для этого нужно принять ряд мер. Безусловно, обратного пути уже нет. Необходимо завершить начатое строительство. Незавершенные объекты никому не нужны: ни банкам, ни клиентам, ни девелоперам.

Среди мер можно выделить: 

1. Повышение спроса на новое жилье. Цель на данный момент кажется фантастической. Но это только на первый взгляд. «Для повышения спроса должна функционировать ипотека!», - уверяет Павел Каба. До сих пор практически все строительные компании работали только по принципу взносов. В то же время банковские продукты из-за сроков были неподъемны даже для граждан с неплохими доходами. Банки не готовы выдавать долгосрочные кредиты для ипотеки в наших условиях. Банкиров тоже можно понять. Риск - благородное дело, но только не в банковской сфере. Поэтому ипотека практически не функционировала. По мнению Павла Каба, государство должно включиться в процесс и выступить гарантом. При финансовом участии государства в Фонде риска, коммерческим банкам будет спокойнее. Они готовы будут продлить срок ипотеки и возможно даже снизить ставки.

2. Продление сроков кредитования и снижение процентных ставок. «Банки выделяют кредиты сроком на два года. За это время мы только подготавливаем разрешительные документы, а уже необходимо возвращать деньги. Еще два года уходит на возведение двухподъездного дома. Поэтому кредит должен выдаваться не менее чем на пять лет для экономических агентов», - уверяет Павел Каба. - Оптимальная ставка, которую бы смогли «потянуть» строители - в пределах 10% годовых в леях. Выше - уж очень обременительно.

3. Изменение условий выплаты НДС и лояльное отношение налоговых органов. Выплата НДС должна осуществляться лишь после продажи квартиры, а не после выполненного объема работ. Так считают застройщики. С оплатой налогов тоже несладко. При первом же требовании налогового органа либо другого кредитора, без особых разбирательств застройщика лишают доступа к его деньгам. Блокирование счетов – стало для них настоящим стихийным бедствием. Застройщика, словно зверя загоняют в угол.

4. Изменение нормативной базы. Необходимо принять закон о социальном жилье. Требуют изменений закон о порядке выдачи разрешений, закон о качестве строительных работ. Что касается последнего документа, то в нем требуется пересмотреть требования к «белому варианту».  

«Строителю выгодно выполнить весь объем работ. Но в нынешних условиях нужно предоставить покупателю выбор и позволить завершить строительство своего жилья «под ключ» за свой счет. Он вправе сам установить внутренние двери, покрыть пол, выполнить отделку стен. Сейчас у покупателя не так много средств. Застройщики должны пойти ему на уступки. Строительство дома не должно превращаться в хаос, но «белый вариант» должен быть разрешен», - отмечает Павел Каба.

Особого внимания требует Закон № 913 о кондоминиуме в жилищном фонде. Согласно нему, жильцы дома должны объединиться в ассоциацию и создать кондоминиум, к которому перешел бы дом на баланс. Та же ассоциация должна заключить контракты с поставщиками коммунальных услуг. На практике все происходит совершенно иначе. Построенный дом заселяется постепенно. Жильцы отказываются создавать ассоциацию. Дома остаются на балансе строительных компаний. Застройщики заключают контракты с коммунальными службами. Тарифы для экономических агентов и для жильцов дома разительно отличаются. Для первых они существенно выше. Конечно, разница ложится на плечи жильцов. «Это бомба замедленного действия, - объясняют застройщики. – И рано или поздно она взорвется сотнями судебных разбирательств».

5. Внедрение социальных программ. В качестве одной из форм застройщики предлагают государству выкупать у них квартиры, и распределять их среди бюджетников. Жилье бы оставалось в собственности государства, в то же время бюджетники ежегодно выплачивали в казну символичную плату и имели бы возможность выкупа квартиры в течение 10-15 лет.

Павел КАБА, председатель Федерации ConDruMat:
«Я понимаю, что государству сейчас нелегко. Но это не значит, что мы должны сидеть, сложа руки. Строительная отрасль – одна из основополагающих молдавской экономики. Если нам удастся ее поднять, оживут сотни компаний не только в строительстве, но и смежных областях: производстве и дистрибуции строительных материалов и мебели, проектировщики, архитекторы, транспортные компании и т.д.».

Банки идут на встречу

«Буквально за несколько часов до вашего прихода, прошло первое заседание Комиссии по восстановлению ситуации, - делится Министр строительства и регионального развития РМ Марчел Рэдукан. - Достаточно плодотворная встреча». 

Я поинтересовался о присутствии на ней представителей коммерческих банков. Как-никак именно от них в достаточной мере зависит оживление рынка. Узнав, что мои предположения оказались верны, обратился к господину Министру с вопросом о кредитовании.

- Парадоксально, но факт. Со строителями банки готовы работать, - отмечает Министр. - Они заинтересованы оживить строительную отрасль. Если ваш должник задолжал вам крупную сумму, вам не безразлична его судьба. Вы печетесь, чтобы он не болел и был в добром здравии. Та же история с застройщиками и банками. Вторые не в восторге от торговли кранами и недостроем. 

- А как же кредитование строителей?
- Банки предоставляют широкий спектр услуг: кредитование строительства, ремонта, реконструкции и приобретения жилья, - продолжает Министр. – Частично решен вопрос и высоких ставок. Если вначале банки кредитовали под 24%, то сейчас, благодаря усилиям и рычагам, в том числе и Нацбанка, пошли на уступки и готовы кредитовать под 14-16% годовых в леях.
- Достаточно высокие ставки.

- Безусловно. Но когда строительная компания подписывала договор о получении кредита с плавающими ставками, государство не спрашивали, насколько кредит застройщику выгоден. Оказать давление на коммерческие банки, государство не вправе и «заморозить» выплату по процентам тоже. Тем не менее. Банки идут на встречу. Думаю, нам удастся склонить их к 12%. Но противоречие заключается совершенно в другом. Застройщики хотят, чтобы банки кредитовали не их, а клиентов. Сейчас государство рассматривает механизм своего участия для более эффективного внедрения продуктов коммерческих банков. В частности планируется ввести в действие программу «Первое жилье». Государство выступит в качестве гаранта при кредитовании коммерческими банками физических лиц при покупке недвижимости. Это позволит, как минимум продлить срок ипотечного кредитования. Если дебитор не справится с выплатами, жилье переходит в собственность государства. Подобная программа хорошо зарекомендовала себя в Румынии.

Министр строительства и регионального развития РМ Марчел Рэдукан

«Замораживание» долгов 

Сейчас Министерство активно разрабатывает и обновляет законодательную документы. Задача - отрегулировать рынок и убрать бюрократические препоны. Среди мер, которые также планируется принять государство – эшелонирование долгов застройщиков. Частично будут заморожены их долги перед налоговыми органами. «Активности на рынке, которая наблюдалось в 2007-2008 годах, разумеется, ждать не приходится. Отрасль все еще находится в посткризисном состоянии и в поиске дешевых и «длинных» кредитных средств, но уже стоит отметить степень оживления, в том числе за счет принимаемых мер», - уверяет Министр.

Последний герой

Пока Министерство, профильные организации и эксперты пытаются найти выход из сложившейся ситуации, на рынке по-прежнему продолжают действовать девелолоперские компании. Их осталось немного. Активными остаются на рынке по разным оценкам всего 8-10 крупных игроков. Они ни шатко ни валко следуют курсу: заканчивают строительство крупных жилых и коммерческих объектов и даже помышляют о начале строительства новых.

Накопленные деньги за счет неплохих продаж в 2008 году позволили компании BasConsLux продолжать строительство и в 2009 году, когда притока клиентских денег практически не было. «Мы не могли себе позволить остановить строительство даже на один день, - рассказывает Ион Прока, менеджер по продажам и маркетингу Basconslux. На рынке для игроков, заморозив проекты, был риск не оттаять уже никогда. Так с многими и произошло.


Ион ПРОКА, менеджер по продажам и маркетингу Basconslux:
«Пик цен пришелся на 2007-2008 гг., когда цена кв. метра нового жилья «выросла» до 750 евро в квартирах на Боюканах, Чеканах. Из-за кризиса цена упала примерно на 20%, то есть на 100-150 евро на каждом метре. Дальнейший спад не предвидится. Цены стабилизируются. Если цена и будет подниматься, то уже не так ощутимо – на 20-30 евро на каждый квадратный метр».

Большое количество клиентов Basconslux заполучила благодаря контракту. В нем не были предусмотрены штрафные санкции, если клиент не вносил взнос вовремя. Если клиент расторгал договор – уже уплаченная за квартиру сумма возвращалась ему в полном объеме. Без процентов и неустоек. «Мы доверяем клиенту - клиент доверяет нам. Таков был наш посыл. Гуманная политика принесла свои плоды, - рассказывает Ион Прока. Мы заполучили неплохую долю рынка». Сыграли на руку, в том числе и рассрочка платежа, поэтапная система оплаты.  

Сейчас за первые 4 месяца 2010 года продажи Basconslux увеличились на 50-60% по сравнению с тем же периодом 2009 года. Если в прошлом году продавались 3-4 квартиры в месяц, то сейчас по 6-7. Компания планирует строительство новых объектов в районе Боюкан, Старой Почты. В перспективе строительство домов с квартирами, наиболее востребованными на рынке. То есть упор будет сделан на одно, двухкомнатные квартиры общей площадью 45-75 кв. метров. Ипотечные программы особого доверия у представителей Basconslux не вызывают. В дальнейшем компания планирует предоставить квартиры с большим метражом и менее востребованные на рынке в лизинг.

Что касается тенденций, то Ион Прока полагает, что «на рынке спрос не будет превышать предложение. Ажиотажа и дефицита жилья не предвидится». Другого мнения придерживаются представители Elita 5 Group. «Через некоторое время цены пойдут вверх, - рассказывает Драгош Хынку, начальник департамента продаж недвижимости Elita 5 Group. – Немногие застройщики рискнут начать новое строительство, а желающих приобрести новое жилье меньше не стало».

Драгош ХЫНКУ, начальник департамента продаж недвижимости Elita 5 Group:
«Цены в кризис мы не снижали. Мы стали более гибкими».

Снижение объемов продаж в 2009 году специалисты Elita 5 Group связывают с отложенным спросом. Кризис скорее был психологическим, нежели экономическим. В 2010 году критическая точка была преодолена. «Несмотря на все декларации, наши продажи демонстрируют, что клиенты готовы даже в нынешних условиях заплатить 100% от стоимости жилья», - рассказывает Драгош Хынку.
Девелоперское подразделение Elita 5 Group благополучно преодолело кризис. Цены на недвижимость холдинг практически не снижал. Единственно, использовалась гибкая ценовая политика. Чем больше сумма первого взноса – тем выше скидки на приобретаемую недвижимость. Сейчас Elita 5 Group вернулся к уровню докризисных продаж. «Согласно нашему бизнес-плану, мы выполняем нормы на 100%», - признается Драгош Хынку.

Холдинг Elita 5 Group продолжает действовать по принципу perpetuum mobile (лат. вечного двигателя) и постоянно развивает новые проекты. Сейчас холдинг работает над тремя крупными объектами, рассчитанными на разные целевые сегменты аудитории: многоквартирный жилищный комплекс Dragalina, загородный коттеджный поселок Renaissance City, таун-хаус комплекс Orange City. 

«Несмотря на существующий спрос, все же произошли некоторые изменения рынка, - отмечает Драгош Хынку - Клиент стал избирательнее. Поэтому мы не ограничиваемся только жилыми комплексами».
Уверенно на рынке чувствует себя Coliseum Palace, проект американского девелопера NCH Advisors Inc. Жилой комплекс строится исключительно на деньги иностранных инвесторов, а не за счет денег клиентов. Поэтому запущенный в 2007 проект, несмотря на все метаморфозы на рынке будет завершен согласно плану в 2010 году. Coliseum Palace позиционируется как беспрецедентный для Молдовы проект. На то есть все основания. Строящийся в респектабельном районе Кишинева жилой комплекс впечатляет своим монументальным внешним видом. По продуманности функциональных характеристик и количеству предлагаемых сервисов во многом превосходит существующие на нашем рынке проекты недвижимости.

«Спрос на такого рода жилье есть всегда, как на любой незаурядный товар, находящийся на верхней ступени среди своих аналогов, - отмечает Наталья Бодрон директор департамента маркетинга и продаж Coliseum Palace. – С учетом нынешней ситуации, полагаю, даже в ближайшие три-четыре года в Молдове не будет начато строительство объектов такого уровня как Coliseum Palace».

Наталья БОДРОН, директор департамента продаж и маркетинга Coliseum Palace:

«Жилье является фундаментальным активом в жизни человека, поэтому несмотря на любые изменения и даже кризис люди всегда хотят улучшать условия жизни».

Специалисты Coliseum Palace считают, что кризис коснулся нашей страны в меньшей степени, поэтому говорить о катастрофе с точки зрения потребительского спроса на жилье не следует. Однако некий отпечаток сложностей в нашей экономике все же имеет место, и поэтому инвестиции в недвижимость делаются с большей осторожностью с точки зрения принятия решения, выбора объекта и т.д. «Жилье является фундаментальным активом в жизни человека, поэтому, несмотря на любые изменения и даже кризис люди всегда хотят улучшать условия жизни», - отмечает Наталья Бодрон.   
КОММЕНТАРИИ


Николай ОСТАФЕЙЧУК, руководитель отдела сектора Ботаника биржи Lara:

«В экономике все взаимосвязано. Оживления на рынке новостроя нельзя ожидать до тех пор, пока не будет оздоровлена вся экономика нашей страны. Насчет цен, если население может заплатить за товар, производителю незачем снижать цены. Но увы, количество тех, кто может себе позволить купить квартиру в Кишиневе неуклонно сокращается. Поэтому, полагаю, что жилье будет дешеветь».


ЦИФРЫ

110 - крупных строительных объекта остаются незавершенными в Кишиневе.

1,9 млрд. леев – объем инвестиций в строительство жилья в 2009 году в Молдове, что на 37% меньше, чем в 2008 г. Источник: НБС.

3,7 млрд. леев. – объем выполненных строительных и монтажных работ в Молдове, что на 30% меньше, чем в 2008 г. Источник: НБС.

4110 квартир было введено по стране в эксплуатацию в 2009 году, что на 29% меньше, чем в 2008 г.

2900 квартир или 320,7 тыс. кв. м жилья было введено в эксплуатацию в Кишиневе в 2009 году, что на35% меньше, чем в 2008 г. Источник: НБС.

3019 экономических агентов лицензированы в строительной отрасли Молдовы. Из них более 1050 выполняют строительные работы. Источник Мин строительства и развития территорий РМ.

610 – количество разрешений на строительство выданных Госстройинспекцией РМ за три месяца 2010 г.

12 488 – количество объектов в Молдове, на которых ведется строительство. 6914 из них – частные жилые дома. Источник: Госстройинспекция РМ. 

Источник: Журнал Business Class (www.businessclass.md). Февраль 2010. Автор: Андрей ГИЛАН. 
 

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>