]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Людям без адреса посвящается…

 
Людям без адреса посвящается…

02/ 01/ 2011

Среди игроков рынка аренды жилья в Молдове не все однозначно: агентства уверяют, что на рынке больше частников, частники искренне уверены в обратном! И лишь одно ясно, как белый день! Если ты представитель агентства, то, чтобы выжить, у тебя два пути: либо предоставлять VIP-услуги иностранным клиентам, либо «патриотически» обслуживать местное население в сегменте ниже среднего, а вместо качественных услуг предоставлять …несуществующие адреса.



Моделируем ситуацию: вы приехали с периферии. У вас в наличии определенная сумма денег и цель: найти себе жилье. Столичных цен вы не знаете, но, обнаружив в «Маклере» объявление «1-комнатная квартира — 100 евро», думаете, что вопрос решен! Вы едете в агентство, и за определенную комиссию (200 леев) вам предлагают сразу 10 вариантов. Но! В нескольких из них либо неверно указан адрес, либо квартира давным-давно сдана, либо хозяева 10 раз сменились. В остальных — подставные лица, которые в принципе сдают квартиру, но «лично вы им не нравитесь, а потому сдавать вам они не намерены».
Возмущенные, вы возвращаетесь в агентство, которое просто обязано разрешить  ситуацию, ведь с ним вы заключили договор! Заключить заключили, однако до конца (то, что мелкими буквами) не прочли: «Агентство не несет  ответственности за достоверность информации». А потому на все ваши возмущения, будет один ответ: «Вы это подписали!»

«Это — наша корова, и мы ее доим»!

Не секрет, что рынок аренды жилья в Молдове обладает активной тенденцией к расслоению. Можно даже смело заявить, что он разделен на два обособленных сектора, которые даже не конкурируют. Абсолютно не докучая один другому, они уживаются в одном городе, хотя иногда кажется, что существуют в абсолютно разных мирах. Происходит это потому, что первый сектор, ориентируясь на VIP-клиента, а еще точнее иностранца, оккупировал центр столицы (в частности, 3, 4-комнатные апартаменты), а второй вынужден обслуживать местное население с достатком ниже среднего и довольствоваться комиссионными от сдачи в аренду «малосемеек» и однокомнатных квартир в других районах столицы.

Возможно, именно вышеперечисленные отличия определяют и качество предоставляемого сервиса, в котором тоже наблюдается существенная разница. Так, иностранцев рачительно обслуживают агентства, дорожащие своей репутацией и мнением каждого клиента, а местному населению достаются «серые» маклеры либо агентства, работающие по старой советской схеме, которая не всегда является честной. Данное разделение, по мнению генерального менеджера компании Glemus Ливиу Остача, является спецификой рынка, который сам все расставляет на свои места. «Хочешь заполучить VIP-клиента, имей в наличии соответствующие квартиры и приличный офис в хорошем месте», — заявляет он.

Голь на выдумки хитра

С вышеизложенной позицией соглашается и учредитель небольшого агентства Татьяна Никитина, которой тяжело заполучить иностранного клиента, так как, цитирую: «Он не обращается в «Маклер». Его перехватывают сайты и вывески, принадлежащие крупным брокерским компаниям.  В результате, ее агентству приходится занимать ту нишу, которая доступна. А это и есть местный контингент, с которым, по словам Татьяны, работать не просто: одним надо угодить с ценой и условиями, других надо убедить в честности предоставляемых услуг, с третьими самой быть на чеку.

«У меня правило: я предоставляю варианты до тех пор, пока человек не найдет подходящий, — рассказывает директор агентства, — но на этом студенты научились меня обманывать. Они платят комиссионные, берут 10 вариантов, и в 5 из них заселяют не только себя и своих друзей, но и своих сокурсников. Иногда набираются наглости и звонят за вторым десятком вариантов (вроде первые 10 им не подошли) и, заплатив всего 200 леев, заселяют весь вуз».

Снимаю… порчу…

И это не все! Есть у эконом-класса еще одна специфика: если «наш человек» заплатил, то он должен, цитирую: «Оторваться по полной». Особенно, по наблюдениям Татьяны, это касается краткосрочной аренды, после которой арендодатели не только вынуждены оплачивать бешеные суммы за коммунальные услуги, но и докупать поломанные или пропавшие предметы обихода.

Аналогичного мнения относительно местного менталитета придерживается Ольга Гожин, директор агентства Olla. «Мы не работаем с клиентами из Молдовы, — заявляет она. — И проблема не в платежеспособности клиента, а в их цивилизованности. Иностранец по истечении контракта никогда не унесет с собой полотенца или столовые приборы… Да и во время проживания будет вести себя гораздо более интеллигентно, чем местное население».

Судя по комментариям брокеров премиум-класса, рынок не только расставляет все на свои места, но и действует по принципу «Каждый — по способностям, каждому — по потребностям!».

«У нас спрос на 3, 4-комнатные квартиры, потому что наш главный клиент — иностранец, — сообщает Марчела Базеряну. — А это — человек не только с высоким уровнем достатка, но привычный к другому уровню комфорта, нежели местное население. Так, проживая один, он все равно будет снимать как минимум трехкомнатные апартаменты. Ведь на случай приезда гостей ему необходимо будет расположить их в отдельной спальне. Предлагать расположиться, как принято у нас, в зале, на Западе — моветон».

Непоколебимый бизнес

Но достаточно о контрастах двух секторов. Обсудим то, что их объединяет. А это — факт, свидетельствующий о том, что бизнес на аренде в Молдове убыточным не назовешь. Его подтверждают как данные информационно-аналитического портала в сфере недвижимости Global Property Guide (см. График), так и сами игроки рынка, не сдающие позиций и не снижающие цен даже в кризис. И несмотря на то, что в соседней Украине, в кризисный период цены на аренду падали в разы (суммы оставались теми же, а денежный эквивалент из евро превращался в гривны), молдавский рынок, казалось, даже не покачнуло.

Но если в секторе эконом-класса арендодатели придерживались политики удержания высоких цен («бизнес по-молдавски»: буду содержать пустующую квартиру, но не сброшу ни лея, или позволю сгнить помидорам, но не уценю их), то в премиум-классе сами брокеры не видели в этом необходимости. «Город маленький, а потребность у дипломатических миссий и крупных фирм снимать квартиру будет всегда», — уверяет Марчела Базеряну. Она же признается, что чуть-чуть цены все-таки снизились, но не из-за кризиса, а потому что на рынке аренды появились новые предложения. Мало того, по мнению эксперта, в будущем цены на аренду, вероятно, даже немного повысятся: при выходе из кризиса можно ожидать если не роста деловой активности, то по крайней мере, большого притока деловых туристов.
Похожей точки зрения придерживаются и в агентстве, которое позиционирует себя не как брокер, а как управленец недвижимостью. «Цены, которые мы установили — самые высокие в городе, — признает генеральный менеджер компании Glemus. — Происходит это с целью защиты интересов наших инвесторов, которые надеются на возврат вложенных кредитов. Кроме того, мы сами не хотим, чтобы рынок рухнул. Пока за счет высокого уровня сервиса нам удается его удерживать. Арендаторы все еще платят деньги, которые платили два года назад».

Дороже, чем в Евросоюзе?

Честно сказать, цены на аренду жилья премиум-класса в Молдове действительно немалые. Некоторые даже соизмеряют их с ценами в Евросоюзе. Однако эксперты призывают не верить такой информации. «Если это будет квартира в центре Парижа с видом на Эйфелеву башню, сомневаюсь, что это будет стоить столько же, сколько у нас в центре города. Кроме того, нужно еще учитывать, что наш центр замыкается несколькими кварталами, а в Париже площадь центральной части превышает весь Кишинев», — размышляет Ливиу Остач.



Своя хата с краю, а у Центра свои тарифы


Кишинев действительно город небольшой. Но именно в нем большая концентрация различного рода международных организаций и самого бизнеса. Все хотят снимать квартиру именно здесь. Причем, многие (особенно иностранцы) не просто в городе, но обязательно в его центре. Это неудивительно: безопасный район, наиболее развитая инфраструктура, посольства и представительства рядом. Но есть одно «но»: брокерам при таком активном спросе негде развернуться! Новых объектов не так уж много, в основном, цитирую: «пятиэтажки да «сталинки» с грязными подъездами». Тем не менее, иностранцы согласны жить и немало платить даже за такие варианты.



А вот чем дальше от центра, тем спрос, а, соответственно, цены ниже. Данное утверждение касается как Кишинева, так и Молдовы в целом (см. Карту). Хотя о рынке как таковом за пределами столицы говорить сложно. И если в таких городах, как Бельцы и Кагул благодаря наличию вузов существует некоторый спрос и предложение (в большинстве своем от частников), а соответственно, некоторая ценовая политика, то в остальных районах страны, если и сдается что-либо в аренду, то за символическую плату, а чаще — на доверительной основе. Максимум, что требуют от квартиросъемщика, это оплачивать коммунальные услуги в срок.

Привязка к евро

В принципе данная тенденция является нормой, но наряду с ней прослеживается еще один тренд. Каким бы захолустным ни был район столицы или страны, сумма аренды жилья, как правило, привязана к евро. И если в премиум-сегменте причина тому ясна (клиенты приезжают с евро, инвесторы, будучи европейцами, вкладывают и требуют возврата в евро), то в сегменте «эконом» этому явлению есть особое разъяснение.

«Это психологический момент, — поясняет Татьяна Никитина. — Люди в первую очередь обращают внимание на цифру, а уж потом на то, в каком эквиваленте она выражается. Так, например 2500 леев — это много, 200 долларов — также не мало, а 150 евро — вполне ничего».

***

Open season


В секторе эконом-класса цены прямо пропорциональны учебному графику: снижаются к каникулам, повышаются к сентябрю. В премиум сегменте цены стабильны, хотя к осени также заметна активизация спроса. Но если одни агентства рассчитывают на День вина, то другим международная конференция приносит гораздо больше клиентов. Горячий сезон для всех — месяцы до и после выборов!

***

Делу — время, а потехе — час

Последнее время все большим спросом пользуется краткосрочная аренда. Особенно процветает такое явление, как сдача квартиры на час! Как сообщают частники, эта услуга пользуется повышенным спросом в центре (особенно у здания миссии ОБСЕ). Цитируем: «Квартира забита с 9:00 до 18:00 по 2 часа все пять дней в неделю …»

***

Агентство VS частники


Если кому-то из вас приходилось снимать жилье, то наверняка возникал вопрос, к кому лучше обращаться: к агентствам или все-таки к частникам. По мнению представителей агентств, несмотря на то, что вторые являются полноправными участниками рынка, им все же не стоит доверять: информация частника не транспарентна. Следовательно, он обязательно воспользуется ситуацией, если увидит слабую осведомленность клиента. У агентства же есть сайт с фиксированными ценами, с которыми клиент может в любой момент свериться.

Однако, по мнению экспертов, не все так однозначно. И рынок делить надо не на агентства и частников, а на легально действующие агентства и «серых» маклеров. «Чем агентство лучше частника, — задается вопросом Ливиу Остач. — Тем, что у него офис в центре? Но сколько стоит создать фирму? Пустяки! Но ведь не это главное, что указывает на правильность и чистоту ведения бизнеса».



Юрий ИВАНОВ,
частный предприниматель:
«Игроков на рынке много, но качественных услуг — по пальцам пересчитать. Я — лицо частное, но на агентства  работать не собираюсь. В моем распоряжении  70 объектов и неплохая репутация. И если я 2 года занимаюсь этим бизнесом, значит, его можно называть рентабельным. В будущем планирую создать сеть, которая включала бы в себя не только Кишинев, но Киев, Одессу и города других стран».


Татьяна НИКИТИНА,
учредитель одноименного агентства:
«Люди звонят и в первую очередь спрашивают: «Это агентство?» Наши клиенты приходят к нам только по рекомендации. Как говорится, земля слухами полнится».


Марчела БАЗЕРЯНУ,
директор агентства Rental:
«Обслуживать эконом-класс невыгодно, потому что получаемая сумма и, соответственно, процент от сделки — минимальны. Для нормального дохода в этом классе необходима массовость: большое количество сделок. Но тогда работник не проверяет достоверность данных арендодателя, не делает обновления данных и, хочешь, не хочешь, обманывает клиента. Данная схема подразумевает некачественную, а зачастую и нечестную  работу».



Ливиу ОСТАЧ,

генеральный менеджер компании Glemus:
«Цены на недвижимость в Молдове ниже, чем в Европе, а вот цены на аренду у нас действительно высоки. Именно поэтому иностранцы несколько лет назад и были заинтересованы вкладывать в молдавскую недвижимость. Ведь за счет этого несоответствия можно было в короткие сроки вернуть вклады и начать получать прибыль».

График 1. РЕЙТИНГ ГОРОДОВ, НАИБОЛЕЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ С ЦЕЛЬЮ ЕЕ ПОСЛЕДУЮЩЕЙ СДАЧИ В АРЕНДУ (2009 г.), %
I. Кишинев — 14,17
II. Каир  — 12,00
III. Джакарта — 11,27
IV. Манила, Скопье, Лима  — 10,00–11,00
Источник: Global Property Guide



Источник: Журнал Business Class (www.businessclass.md). Автор: Оксана Гылка.

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>