Почему недвижимость в Молдавии не всегда раскупается?

Почему недвижимость в Молдавии не всегда раскупается?

25/ 01/ 2009




«Если принцип предельной полезности применять к предметам в целом, то он даст ценности, которые в большинстве случаев будут во много раз превышать действительные ценности, устанавливаемые рыночными сделками. Напротив, если применять его к элементам ценности в благах, то он даст результаты, подтверждаемые рынком».
(Джон Бейтс Кларк "Распределение богатства")


«С тех пор как деньги сделались общепринятым средством торговли, каждый товар чаще обменивается на деньги, чем на другой товар. Мясник редко тащит своего барана к булочнику для того, чтобы обменять их на хлеб; он отправляется с ними на рынок, где выменивает их на деньги, а затем обменивает эти деньги на хлеб»
(Адам Смит. "Исследование о природе и причинах богатства народов")

Вопрос, вынесенный нами в заголовок, может показаться на первый взгляд не корректным. Можно было бы поразмышлять на тему, - почему плохо продается, или почему покупается не так как раньше, - это было бы более точным для рынка недвижимости Молдовы.

Читатель со стажем прекрасно помнит «старые» времена всеобщего планирования, когда раскупалась крабы, мясо, постельное белье и женские колготки. Были деньги, желание, но не было товара. Сейчас ситуация другая. Рыночный механизм управления хозяйством, который мы декларируем, не терпит бездействия и ошибок. Давеча услышал от своего знакомого очень точную фразу Виктора Пилевина из книги "Empire "V", вольный перевод которой на более мягкий язык выглядит примерно следующим образом –«Единственная перспектива в этой стране - работать клоуном у идиотов. Кто не хочет работать клоуном у идиотов, будет работать идиотом у клоунов». Это к тому, что рынок мы создаем себе сами и условия для работы в нем тоже. Тем не менее, давайте абстрагируемся от действительности, спроектируем модель ажиотажа и попробуем ответить на риторический вопрос – «почему не раскупается?»

Почему недвижимость в Молдавии не всегда раскупается? - подход с позиции покупателей

Во-первых, - боятся, что не построят. Если рассматривать международные рынки недвижимости, то по этому показателю Молдова в топ войдет однозначно. Мало где в другой стране, способны вынести эту причину далеко вперед остальных. Самое интересное, что этот страх появился не на пустом месте, а был выстрадан армией обладателей инвестиционных контрактов. Точное количество, которых установить крайне сложно, но о том, что они есть, можно судить по кулуарным разговорам обоих сторон и здравому смыслу. Возможно, что ситуация в ближайшие год-два изменится, этому будут помогать сами покупатели и немного государство, которое уже ввело правило регистрации инвестиционных контрактов. Однако этого мало, поэтому серьезных изменений ждать не приходится.

Во – вторых, - страх перед будущим ремонтом. Та недвижимость, которая предлагается сейчас, далеко отстает даже от «Советских стандартов», в соответствии с которыми, квартиры сдавались с сантехникой, обоями, межкомнатными дверями, напольным покрытием и установленными плитами. Сегодняшнему состоянию предложения жилья, мало помогает даже вызвавший шум в начале года запрет, на, так называемый, «белый вариант». Застройщик не спешит утруждать себя технически сложными и ответственными работами по отделке квартир. Покупатель, приобретая жилье, вынужден ломать голову и над будущими работами. Несмотря на то, что ремонт для многих молдаван, можно отнести к разделу хобби, когда это хобби ставится в зависимость от возможностей будущего проживания и неопределенных затрат, принять решение о покупке гораздо сложнее.

В-третьих, - ограниченность выбора. Внимательно изучая предложение нового жилья, можно составить впечатление, что на рынке работает три архитектора и два застройщика, настолько они похожи. Типовые планировки, разноцветные, но одинаковые фасады, инфраструктура в виде продовольственного ларька на первом этаже, - это все, чем они могут похвастаться. Преимущество в этом случае получает месторасположение. Однако это преимущество реализуется, если правильно «попасть» в ценовую нишу. С этим часто проблемы и застройщик переоценивает место, предлагая очень высокую наценку за жилье очень низкого качества. Гибкость на этом фронте, в ближайшее время нам не светит, поэтому придется выбирать среди того, что есть.

В–четвертых, - долго ждать, когда построится. Несмотря на то, что эта проблема, кажется, простой, - она заслуживает отдельного разбирательства. Сроки строительства в нашей стране, чаще всего построены на слишком оптимистических ожиданиях. По мере реализации, на застройщика обрушиваются просчеты планирования. Не хватает ресурсов, расчет на быстрый сбыт не оправдался, где-то поспешили, не досчитали, - это одна сторона. Большие проекты – это большие финансовые потоки и на застройщика обрушивается волна соблазнов, - Мальдивы, машины, шуба жене, сапоги любовнице, начало новых проектов на деньги не законченного, - это вторая. Поэтому ждать придется долго, потому что контроль за всем вышеперечисленным, в нашей стране, к сожалению отсутствует. В-пятых, - доступность жилья. Экономика страны, ипотечные программы у нас большим разнообразием не отличаются. Отметим, что проблема доступности не зря пятая, потому что деньги у народа есть, пока есть работа в Португалии, России, Италии и т.п. Поэтому вопрос доступности, в сочетании со строительным однообразием (можно читать как безобразие), пока будет актуальным.

Почему недвижимость в Молдавии не всегда раскупается? - подход с позиции застройщика

Основная масса застройщиков в нашей стране образовалась в результате трансформации бывших подрядных строительных организаций. Их основной проблемой является желание максимально поставить под свой административный и финансовый контроль большинство участников проекта. Такие компании, пытаются самостоятельно выполнить весь цикл застройки. Они оформляют на себя разрешение на строительство, сами собирают инвесторов, сами проектируют, включая архитектурное проектирование, сами строят (часто только силами своих подразделений) и сами продают квартиры. Строительство является для таких компаний самоцелью, основная задача — реализовать то, что построено, вместо, - необходимо строить то, что можно реализовать.

У тех застройщиков, которые образовались самостоятельно, на базе риэлтерских фирм или финансовых учреждений, своя специфика. Являясь более приспособленными к работе на рынке с точки зрения знания спроса, умения организовать процесс продаж или финансовой насыщенности проектов, они существенно проигрывают строительно-застройщиковым компаниям с точки зрения знания технологии строительства, формирования затрат, умения организовать строительный процесс. Общая проблема для всех — отсутствие опыта работы с институциональными консервативными инвесторами, ориентированными на долгосрочный возврат вложенных средств. Долгое время основным поставщиком финансовых ресурсов являлись физические лица, покупающие квартиры на начальных стадиях готовности, финансируя дальнейшее строительство. При этом мотивация этих инвесторов диктовалась потребностью в недвижимости. Таким образом, данные инвестиции можно определить как вынужденные. У институционального инвестора данной вынужденности нет, принимая решение об инвестировании, он должен быть уверен в реальности дохода, который ему предлагает застройщик, в надежности предоставляемого обеспечения, в преимуществах инвестирования в недвижимость по сравнению с альтернативными вариантами.

Ответ на поставленный вопрос, лежит в следующих классических ошибках:

- занижение инвестиционных затрат (исключение из бизнес-планов стоимости использования денежных средств, затрат на сбыт, консультантов и т.п.);

- умозрительность выводов, формулирование предположений об экономической эффективности до получения обоснованных заключений;

- отсутствие полноценного анализа рынка, неспособность принять во внимание происходящие и возможные изменения в динамике спроса, предложения и конкуренции при прогнозировании доходности проекта; - неумение быстро ориентироваться в изменении условий рынка, недостаток знаний о движущих факторах и о реальных сделках на рынке;

- чрезмерно оптимистичные прогнозы относительно динамики реализации и рыночной стоимости площадей; - упрощенный анализ экономической эффективности будущих проектов. Соответственно и решения этих вопросов тоже классические - работа над привлечением внешнего финансирования;

- вовлечение в процесс застройки большого количества участников.


Почему недвижимость в Молдавии не всегда раскупается? - подход с позиции рынка

Рынок недвижимости, - это такой же рынок, как и финансовый, фондовый, товарный и т.п. Функционируя в рамках единого пространства, он вынужден конкурировать с соседними рынками за ресурсы (кадры, деньги, оборудование, технологии и т.п.) Недвижимость как любое экономическое благо проявляет свою полезность только в процессе своего использования. Выделяют три способа использования экономического блага. Во-первых, использование для удовлетворения потребностей (извлечение натуральной полезности). Такой способ использования недвижимости применяется лицами, заинтересованными в пользовании объектом недвижимости. Во-вторых, использование в качестве товара. Такой способ использования недвижимости применяется лицами, которые заинтересованы в создании или приобретении недвижимости в целях её перепродажи. В-третьих, использование в качестве источника получения дохода. Такой способ использования недвижимости применяется лицами, которые заинтересованы в размещении инвестиций для получения долгосрочного периодического дохода. В первом случае обладание недвижимостью является целью, а во втором и третьем случаях - средством.

Следует отметить, еще одно важное для нас свойство недвижимости. Только недвижимость может являться товаром в любой момент своего жизненного цикла. Никакая другая вещь, будучи незаконченной, не может являться товаром. Кроме того, товары, не являющиеся предметами длительного пользования, можно продать в течение весьма ограниченного времени после изготовления. Это так называемый срок годности, нарушение которого в ряде случаев может повлечь за собой серьёзные экономические санкции. Недвижимость к этой категории не относится. Однако рынок недвижимости, несмотря на все ее уникальные свойства, сам по себе слабый. Можно говорить о его позднем старте, относительно товарного и финансового рынка. Но, как нам кажется, основная причина, прежде всего, в отсутствии административного управления. Рынок недвижимости как система в нашем государстве до сих пор не сформирован. Управление рынком со стороны Правительства как системы отсутствует. Есть локальные вопросы строительства или приватизации, но они охватывают поверхностные сегменты и не являются направляющим звеном. Роль местных администраций чаще сводится к спекуляции земельными участками и, реже аренде имеющейся недвижимости по нормативным ценам, которые чаще не соответствуют рыночным.

Вывод

Раскупаться недвижимость в ближайшее время вряд ли будет, уж очень слабый рынок. Администрация не хочет им управлять, а участники не могут. Революционная ситуация, прямо по Ленину. Однако, есть над чем работать. Самое главное понимать, что в существующей системе управления государством, рынку недвижимости будет уделяться пассивная роль, поддерживающая накопление ресурсов конкурирующих рынков, - в первую очередь финансового. Вот с этой стороны и должны подходить застройщики и покупатели к своей деятельности при покупках / продажах недвижимости. Тогда, есть большая вероятность того, что саморегулирование усилит организационные процессы и не позволит уйти в значительный отрыв параллельным рынкам. Пока, рынок недвижимости является больше сдерживающим фактором развития как финансового, так и товарного рынка (о производственном секторе помолчим не зря, потому что хорошего о нем сказать нечего)

Дмитрий Тэрэбуркэ. Директор консультационно-риелторской компании Gofma Consulting

Информацию о компании вы можете найти на www.gofma.md или ЗДЕСЬ