]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Рынок недвижимости за 2-е полугодие 2008 г. (Часть I)

 
Рынок недвижимости за 2-е полугодие 2008 г. (Часть I)

05/ 02/ 2009

Исследования, проведенные аналитиками Биржи недвижимости "Lara".

Вторичный рынок жилой недвижимости.

Ситуацию, которая сейчас сложилась на рынке столичной недвижимости, можно характеризовать как противостояние продавцов и покупателей. Многие продавцы пока не готовы принять изменившийся рынок и пытаются продать квартиры по вчерашним ценам. Увы, это невозможно. Сейчас чтобы провести сделку, приходится уступать в цене. Все отмечают, что предложение растет довольно быстрыми темпами. Что касается оценки действий участников рынка, то здесь замечается некоторый разнобой мнений, видимо вследствие и разных моделей поведения продавцов и покупателей. Самый распространенный тип – «выжидательная» позиция. Поскольку продавцы еще до конца так и не поверили в снижение цен, а покупатели, напротив, ждут, когда же этот процесс наберет обороты.

По наблюдениям рынка, адекватные продавцы на уступки идут без особых проблем. Реальные цены уже опустились на 10% от максимальных значений 2008 года. Сейчас достаточно предложить квартиру на 7-8% дешевле стартовой цены, и она будет встречена бодрым спросом. В целом по рынку эксперты определяют размеры скидок в рамках 5-15%. Однако, оптимальный размер скидки должен определяться отдельно для каждой конкретной квартиры в зависимости от её ликвидности.

График 1.

 


В настоящее время уже никто не сомневается в том, что впервые после многолетнего периода роста, цены на Кишиневскую недвижимость начали снижаться. При этом немало продавцов все еще пытаются удерживать ценники на прежнем уровне, хотя, по нашему мнению, в 2009 году большинство из них скорректируют стоимость своих объектов к новым реалиям.

График 2. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в мун. Кишинэу за 2008 г.

 



Первичное жильё


Главной особенностью рынка первичной недвижимости в столице за 2008 год можно отметить ценовую стабилизацию с тенденцией к длительной стагнации. С одной стороны на ценовую политику и общее состояние рынка первичного жилья, повлияло ужесточение требований государственных органов к качеству в строительстве на рынке первичного жилья, а также отмену нулевой ставки НДС. Сложившаяся ситуация привела к тому, что с начала 2008 года застройщики вынуждено увеличили стоимость жилья на 10 - 15% тем самым, обеспечивая и защищая собственный капитал.






На фоне достаточно устойчивого спроса, когда цены росли и недвижимость покупали на опережение, в том числе и в инвестиционных целях (что по разным оценкам специалистов составляло не менее 30 - 40 % от общего числа продаж), за первое полугодие 2008 года стоимость квадратного метра первичного жилья составила 730 € за 1 м2, и возможно это был последний рост цен перед коррекцией.

Рынок первичного жилья, набиравший обороты в пик своего развития в 2005 - 2007 годах, в начале 2008 года, стал снижать темпы роста. Данная тенденция совпала с началом общемирового финансового кризиса, что возможно приведёт к понижению цен на жилую недвижимость, и к замедлению темпов роста строительства. И действительно, по данным Национального Бюро Статистики, объем строительно-монтажных работ в Молдове в январе-сентябре 2008 г. снизился на 8,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены в области монтажно-строительных работ в июле-сентябре 2008 года выросли, в среднем, на 7,8% в сравнении с предыдущим кварталом, и более чем на 21% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. По данным Национального бюро статистики, цены в сфере строительства жилья в III квартале 2008 г. выросли на 5,8% в сравнении с II кварталом и на 20% в сравнении с тем же периодом 2007 г. В области электроэнергетики цены на строительно-монтажные работы выросли на более чем 9,1% в сравнении с II кварталом, и на 19,1% в сравнении с третьим кварталом 2007 г. В области транспорта цены на строительно-монтажные работы в III квартале выросли на 10,2%.

Уровень цен на квартиры стал недосягаемым для уровня доходов населения даже работающих за границей, которые и продолжают обеспечивать большинство продаж квартир в новостройках. За счет этого и было отмечено снижение покупательной способности во второй половине 2008 года. Наряду с этим, начал приобретать размах феномен миграции в пригород: Тогатино, Дурлешты, Думбрава, Ставчены, Трушены, Колоница, Криково. К середине года средняя цена в большинстве новостроек, в особенности, расположенных в секторах на периферии сравнялась с 550 евро за один квадратный метр. Сложившаяся к окончанию 2008 года финансовая ситуация привела к тому, что потенциальные покупатели квартир замерли в ожидании снижения стоимости жилья. Строительные компании в связи с опасениями последствий финансового кризиса (нехватка ликвидности для завершения начатых и будущих проектов), опасаясь резкого падения цен, готовы идти на дисконт (до 10-15 %).

Жильё, предлагаемое в инвестиционных целях, в том числе «элитное жилье» эксплуатация и обслуживание которого становится нерентабельной с экономической точки зрения, теперь стали пользоваться минимальным спросом. Покупатели не спешат инвестировать деньги в долевое строительство. По словам самих застройщиков, останавливается и консервируется строительство многих объектов. В завершённых жилых домах продажи квартир сократились на 60-65 %. На объектах, которые находятся в процессе строительства – на все 100%. Главным риском для покупателя в условиях нестабильной финансовой ситуации является возможность снижения рыночной стоимости будущего жилья. Это нормальные ожидания в условиях финансовой нестабильности. Также существуют и другие потенциальные риски:

- невозможность завершения проекта;
- завершение проекта с существенными отклонениями от первоначального замысла;
- отсутствие нормальных подъездных путей к будущему жилому комплексу;
- рост цен на некоторые стройматериалы и на рабочую силу, что приведет к большим непрогнозируемым затратам на финальные работы;
- недоброкачественное строительство (использование некачественных стройматериалов в строительстве);
- отсутствие возможности уступки права требования жилья 3-м лицам до завершения проекта;
- изменение финальной стоимости жилья в сторону увеличения;

В 2008 году стабилизация цен наблюдалась как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, вследствии постоянного роста объема предложения и сокращении спроса. Понижение ликвидности может вынудить застройщиков заморозить перспективные проекты, что через 2-3 года приведет к существенному снижению предложения. Через некоторое время рынок вновь пойдет на подъем, за счет дефицита предложений в новостройках. Улучшение благосостояния граждан приведет рынок недвижимости в будущем к очередному росту.

По опубликованным данным в Кишинёве идут работы по возведению 75 жилых комплексов, что составляет 12 000 квартир.





Найм жилой недвижимости

На первый взгляд, существенных отличий в динамике цен, как на недвижимость в целом, так и на найм в 2008 г., не наблюдалось. Рост цен на недвижимость и на найм в этом году практически сравнялись и составили около 20%. Особенностью является неоднозначность и условность данного роста. Европейская валюта, в которой проводились все расчеты, в этом году полегчала относительно молдавского лея на 21-22%, а относительно американского доллара - на 20%. Причем все изменения соотношения валют произошли во втором полугодии 2008 года, т.е. с началом мирового финансового кризиса. Таким образом, об однозначном росте цен на недвижимость и на найм можно говорить только в первом полугодии 2008 г. Незначительный рост цен (3-5%) в валюте, которая обесценилась относительно других, используемых на нашем рынке, валют (USD и MDL) на 20-22% является очень сомнительным ростом, или фактически это является падением цен. Особенно для рынка найма, ориентированного, в основном, на внутреннего потребителя.

Так же, как и в предыдущие годы, наиболее востребованными позициями остаются дешевые 1-2 комнатные квартиры, нехватка которых с каждым годом ощущается все острее. При этом следует отметить тот факт, что средние цены востребованных квартир растут с завидным постоянством. К концу 2008 года средние цены по долгосрочному найму 1, 2, и 3-комнатных квартир составили соответственно: 1-комнатные – 150-220 €, 2-комнатные – 180-250 €, 3-комнатные – 250-400 € в месяц. На том же самом уровне остался спрос на квартиры повышенной комфортности в ценовом диапазоне 500-600 € в месяц. Требования к уровню таких квартир гораздо выше, чем к вышеперечисленным. Эти требования относятся, прежде всего, к району, статусу дома, состоянию квартиры, меблировке и т.д. Потенциальными нанимателями этого типа жилья являются успешные бизнесмены, работающие на внутреннем рынке, но еще не успевшие накопить достаточно средств для покупки собственной квартиры, зарубежные инвесторы, пытающиеся начать или наладить бизнес на территории Молдовы, зарубежные работники различных фондов и миссий и другие иностранные граждане, связанные с необходимостью частого посещения РМ и предпочитающие постоянное жилье номеру в гостинице. Расширяющиеся связи граждан и предприятий Молдовы с иностранными бизнесменами увеличили спрос на элитный класс квартир в краткосрочном периоде (до одного месяца).




Естественно, что надвигающийся мировой финансовый кризис внесет свои коррективы в развитие рассматриваемого сегмента рынка недвижимости. С одной стороны можно ожидать некоторое снижение цен на найм дорогих и низколиквидных объектов недвижимости, связанных с вероятным снижением притоков инвестиций из-за рубежа, уменьшением заработков в бизнес-сфере внутри страны и, следовательно, необходимостью перехода на режим жесткой экономии. С другой стороны, снижение цен на недвижимость может подстегнуть определенную часть потенциальных покупателей занять выжидательную позицию и повременить покупкой. Это приведет к повышенному спросу на недорогие квартиры. Поэтому ожидать падения цен на аренду данного класса жилья не следует. Возможен даже кратковременный рост.

Земельные участки для жилой застройки

В период 2008 года средние цены на земельные участки оставались практически неизменными, колебания не превышали пределов 7-10 %. В силу того, что количество земельных участков несельскохозяйственного назначения ограничено, оборот рынка незначительный, сделки происходят, чаще всего, кулуарно, не становясь достоянием гласности. Особенно это касается престижного городского центра. Вне зависимости от статуса земельного участка, всех потенциальных покупателей объединяют одни и те же вопросы: месторасположение (город, пригород), наличие инженерных коммуникаций, форма участка, площадь участка, подъездные пути.

До недавних пор существовал достаточно распространенный способ приобретения земли в частную собственность. Достаточно было взять участок в аренду, начать строительство и далее приватизировать его по нормативной цене, как прилегающий к строению. Правда, с тех пор как прекратились аукционы по продаже права аренды на свободные участки, данный источник практически иссяк. Примария пока не производит реализации участков с аукционов. В этой ситуации частные продавцы - единственный источник предложения на рынке. А они цены держат и не снижают, несмотря на разговоры о кризисе и даже некотором снижении объема продаж. Все заняли выжидательную позицию.

Последний аукцион по продаже столичной земли под застройку состоялся в сентябре 2006 года. С тех пор открытый источник поступления участков на первичный рынок, по сути, был перекрыт. На заседании муниципального совета 22 мая 2008 г., был вынесен вопрос о проведении открытого конкурса по выбору организатора земельных аукционов. Комиссия по организации земельных аукционов в столичной Примарии подвела итоги конкурса по выбору оператора аукционных продаж. Земельные участки вновь будут продаваться на открытых аукционах. Предложения на аукционах и коммерческого конкурса без сомнения будут интересны для покупателей.

Самое крупное предложение, которое будет предложено на аукционе – это земельный массив около 25 га неиспользуемых земель, расположенный на ул. Гренобля. Здесь по единой концепции предлагается построить жилые комплексы с объектами соцкультбыта и многоярусными парковками, коммерческие, офисные объекты. Недостаток данного района - отсутствие инфраструктуры. Все дороги, технические коммуникации, спортивные и детские площадки предстоит построить будущим инвесторам.
Информационным сообщением о проведении коммерческого конкурса, условия и порядок проведения которого были опубликованы в «Мonitorul Oficial» № 237-240 от 31.12.2008 г., Агентство публичной собственности при Министерстве экономики и торговли объявило о приватизации следующих земельных участков под строительство:



Необходимо отметить, что предлагаемые цены являются лишь стартовыми, и вероятно будут повышаться в ходе аукциона, хотя есть опасения, что сегодня данные земельные участки могут быть невостребованы, по понятным причинам.

Рынок земельных участков муниципия географически можно разделить на несколько условных частей, для которых характерны собственные тенденции развития. Отдельно можно рассматривать центральную, престижную часть города. Но там свободных участков практически не осталось. Сделки носят единичный, эксклюзивный характер, по этому вывести для них усредненную рыночную стоимость очень сложно.

Отмечается увеличение предложения земель сельхоз назначения, по соотношению к земельным участкам под строительство. Здесь предложение превалирует над спросом.

Спрос на хорошие земельные участки, расположенные в черте города, всегда превышал предложение, поэтому цены на ликвидные участки растут вместе с инфляцией, поскольку таких земель очень мало.
Стоимость земельных массивов, требующих комплексного освоения (включая изменение разрешенного использования, подвод коммуникаций, создание инфраструктурных объектов и т.п.) остаются практически неизменными.

Во второй половине 2008 года были опубликованы поправки в закон «О нормативной цене и порядке купли-продажи земли». Поправки в закон предусматривают, что по нормативной цене могут быть выкуплены только земли (на которых расположены приватизированные, частные объекты, либо незавершенное строительство), используемые в технологическом процессе. Другие земли продаются по конкурсу или на аукционе. Ужесточён и порядок оплаты при приватизации земли, находящейся в публичной собственности.



Что касается сегмента индивидуальных частных домов, то и здесь наблюдается стабилизация цен. Это менее ликвидный сегмент, т.к. он имеет более длительный период экспозиции и требует значительного вложения капитала. На него, как правило, медленно влияют внешние факторы. Следует отметить, что наиболее чутко на ожидание изменений в политической или экономической стабильности в регионе реагирует рынок квартир, а лишь затем – немного медленнее реагирует рынок частной индивидуальной застройки и земельных участков. Повышенным интересом пользуются земельные участки под жилую застройку, расположенные в пригородной зоне вблизи Кишинева: Тохатин, Бачой, Крикова, Вадул-луй-Водэ, Ставчены, Думбрава и др. На сегодняшний день на рынке недвижимости появилось новое веяние в области загородной недвижимости. Речь идет о коттеджных поселках. Можно найти варианты расположения в пяти-восьми км от столицы. Объединяет все эти проекты соответствие “европейским традициям архитектуры и современным требованиям строительства комфортной и безопасной загородной недвижимости”. В поселках предусмотрена самостоятельная инфраструктура: бизнес-центр, супермаркеты, кафе и бары, фитнес-центр, аптеки, детские игровые площадки. В последнее время все чаще люди предпочитают просторный собственный дом в экологически чистых пригородах, в тихих городках или закрытых поселках, характерных однородным составом жителей.

Информация биржи недвижимости Lara. www.lara.md


Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>