]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Рынок недвижимости за 2-е полугодие 2008 г. (Часть II)

 
Рынок недвижимости за 2-е полугодие 2008 г. (Часть II)

05/ 02/ 2009

Часть I

Исследования, проведенные аналитиками Биржи недвижимости "Lara"

Дачные участки и строения

К этому сегменту рынка недвижимости можно смело отнести все объекты недвижимости данного класса, расположенные в радиусе 10-20 км от города, как в самих населенных пунктах, так и в садово-огороднических товариществах (СОТ). Определяющую роль играет наличие минимума инфраструктуры и коммуникаций или вероятность их развития в перспективе.

Несмотря на некоторые замедления темпов роста цен на этот класс недвижимости они всё-таки были несколько выше темпов роста на недвижимость в целом в мун. Кишинев. Средние цены за одну сотку земли составляли от 1000 до 4000 евро в зависимости от близости СОТ от Кишинева, уровня развития инфраструктуры и его престижности.

Потенциальные покупатели проявляют интерес к готовым или требующим минимальных вложений для их завершения строений с целью использования их для проживания в данный момент. Следует подчеркнуть тот факт, что на сегодняшний день такие строения все еще продаются дешевле или по себестоимости, что является еще одним стимулом для лиц, ограниченных в средствах.

Требования покупателей-инвесторов к самим строениям не велики. В большей степени их интересует инфраструктура, коммуникации, перспектива их дальнейшего развития. Предпочтение отдается направлениям предполагаемого расширения города в соответствии с генпланом его развития.
Снижение спроса на участки во второй половине 2008 г. связана, с одной стороны, с сезонностью продаж данного класса недвижимости и, с другой стороны, с нестабильной финансовой и экономической ситуации.

В предыдущие годы непрерывный рост цен на недвижимость подстёгивал определённый спрос на участки и в осенний период. Возможность купить недвижимость по установившимся весной ценам, при ожидании установления более высокого уровня цен в следующую весну заставляло определённую часть потенциальных покупателей осуществить покупку осенью. Во второй половине 2008 года данная тенденция изменилась. Ожидание падения цен на недвижимость сокращает спрос потенциальных покупателей на вышеуказанную недвижимость. Это, в свою очередь, вероятнее всего, приведет к снижению притока инвестиций и замедлению темпов развития инфраструктур СОТ.

Учитывая нынешнюю ситуацию, как в мире, так и внутри страны, можно предположить, что в следующем году спрос на недорогие готовые строения, пригодные для жилья, расположенные вблизи Кишинёва, не снизится. Дефицит денежной массы может даже несколько подстегнуть спрос на них. Одновременно следует ожидать понижение спроса на свободные участки под застройку.

Сельскохозяйственные земельные участки

Рынок сельхоз земель состоит из двух составляющих: земли, приобретённые для сельскохо¬зяйственных нужд и земли, приобретённые для последующего изменения назначения под строительство.
Говоря о первом виде земель, они в зависимости от бонитета (плодородия почвы) приобретаются в основном в целях выращивания определённых культур, или размещения на них объектов недвижимости участвующих в сельхоз обороте (холодильники, животноводческие и птице фермы, предприятия по переработке сельхоз культур, и др.). На сегодня предложение консолидированных сельхоз массивов довольно велико, но спрос низкий. Стоимость 1-го га земли на данный момент в зависимости от месторасположения, бонитета, площади массива, формы, уклона, близости к водоёмам, и др. в среднем составляет 1200-2000€ (от 700€ до 5000€). За предыдущие 3 года рост стоимости составил 30-40% в год. Наше мнение, что данные земли даже сейчас недооценены и рост стоимости сохранится. Даже в ситуации, когда иностранные лица не имеют право на покупку сельхоз земель, они всё чаще покупают земельные массивы через подставных лиц.

Другим видом земель сельхоз назначения являются земли купленные для последующего изменения назначения. Обычно это земли расположенные в мун. Кишинэу, рядом с ним, или вдоль главных трасс Молдовы. Стоимости по данным участкам сильно разнятся от первого вида сельхоз земель, так как в них уже заложена перспектива изменения назначения. Относительное спокойствие на рынке и невысокий спрос связан именно с трудностями изменения назначения.

Известно, что затраты на изменение назначения земли в другую категорию часто сопоставимы с ее стоимостью на момент приобретения. Время на изменение категории сельскохозяйственных земель может составлять от полугода до трёх лет и более. Но ситуация ещё усложняется отсутствием коммуникаций, а эти затраты также могут быть сопоставимы со стоимостью участка и более.
В среднем стоимость 1 га сельхоз земли с перспективой изменения назначения составляет 40 000-50 000 € (от 30 000 до 250 000€ - бул. Дачия).

Земельные участки для коммерческой застройки

В данном сегменте рынка недвижимости мы наблюдаем всего лишь стагнацию роста стоимости и думаем, что ликвидные участки – дефицит, поэтому они сохранят свою стоимость, а некоторые даже будут дорожать. Прежде всего, это маленькие участки под торгово-офисную застройку с уже развитой инфраструктурой площадью не более 5 соток.

В настоящий момент ошибка продавцов земельных участков состоит в том, что они рассматривают продажу участка земли как продажу самой площади участка, покупатели в свою очередь рассматривают земельный участок как возможность постройки на нём определенного объекта недвижимости. Тем самым 2 разных участка одинаковой площади могут разниться очень сильно тем, что у одного площадь застройки 80% а у второго 35%, у одного максимальная высотность 16 этажей, а у второго 3 этажа. В большинстве слу¬-чаев продавцы, выставляли на продажу свои земельные участки без Градостроительного Сертификата, проекта, Авторизации на строительство и др. документов, в виду увеличенных временных и финансовых затрат, но это общемировая практика когда участок продаётся с подготовленной документацией на будущее строение.

Ввиду всего сказанного наше мнение состоит в том, что при уменьшении спроса на земельные участки, подготовка документов на земельный участок будет являться важным аргументом для продавца при его продаже тем самым, уменьшая период продажи и получая максимально выгодную стоимость.
Рыночная стоимость земельных участков под застройку в мун. Кишинэу на данный период в зависимости от назначения в среднем составила:

1. Социально-культурное назначение 25 000 – 35 000€ / 1сотка.
Максимальные стоимости продажи в размере 50000-100000€/1 сотку, наблюдаются на небольшие земельные участки расположенные на главных артериях секторов мун. Кишинэу: Бул. Дачия, Дечебал, Траян, Московей, М.Бэтрын, К. Ешилор, офисной части сектора Центра, периметр ул.Тигина, Матеевич, Т.Чорбэ, 31 августа и отдельно стоит особняком бул. Штефан чел Маре;
2. Индустриальное назначение 5000-8000€/1сотку;
3. Жилое назначение (под многоэтажные жилые дома) 17000-25000 €/1сотка.

Коммерческая недвижимость

Реальная ситуация на рынке коммерческой недвижимости во втором полугодии 2008 г. для многих оказалась неожиданной. По статистике последних пяти лет, период с сентября месяца по декабрь являлся пиком продаж именно коммерческой недвижимости, обусловлено это было тем, что компании, которые планировали в будущем купить недвижимость для своей предпринимательской деятельности или для инвестирования своих средств, спешили совершить покупку до конца года. Тем самым покупка недвижимости учитывалась как расходы и компания оптимизировала свои налоги по результатам года.
На данный момент спрос на объекты коммерческой недвижимости, в общем, понизился на 60-65 %.

Причин для этого есть несколько:

Низкий спрос (снижение инвестиционных покупок, отсутствие кредитов для покупателей, высокие цены). Если в докризисный период доля покупок «инвестиционных» объектов коммерческой недвижимости доходила до 15-20%, то конечно, в условиях снижения темпов роста цен и развивающегося финансового кризиса, приводит к тому, что спрос на объекты «инвестиционного» характера минимизируется. Но более весомыми факторами снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости являются высокие цены, которые долгое время росли достаточными темпами. При этом до недавнего времени этот недостаток компенсировался более высокими доходами компании и возможностью взять кредит на покупку коммерческой недвижимости. Но после того как условия кредитования ухудшились, далеко не каждый покупатель способен приобрести недвижимость в кредит по текущим ставкам, да и объём кредитования заметно снизился.

Желание отложить покупку до «лучших времен». Мы уверены, что снижение спроса на коммерческую недвижимость, во многом обусловлено тем, что лица принявшие решение приобрести недвижимость, на некоторое время решили отложить покупку. Для некоторых это связано с ожиданием того, что цены резко пойдут вниз, и они смогут купить за те же деньги лучшую недвижимость или ту же недвижимость, но значительно дешевле. Для некоторых это решение продиктовано неуверенностью в завтрашнем дне. Такие лица хотят просто осмотреться немного, для того чтобы понять, как именно кризис скажется на их финансовом положении.

Информационный фон. Вот именно благодаря этому фактору ситуация с ценами на недвижимость начинает походить на спекуляции на фондовых биржах. Если почитать сегодняшние СМИ, то становится понятно, что финансовый кризис пытаются использовать в своих целях множество разных людей и структур.

Риск продаж инвестиционной недвижимости. В случае если инвесторы до сегодняшнего момента, державшие свои денежные средства в приобретенных для этих целей объектах недвижимости решат, что дальнейшим трендом будет бурное падение цен, то на рынок будет выброшено большое количество таких объектов. Это, безусловно, может негативно сказаться на стоимости недвижимости. Но, на наш взгляд, это очень маловероятное развитие событий. Кто-то, безусловно, решит, что недвижимость сейчас не самое перспективное вложение денежных средств, но большинство инвесторов, скорее всего, будут думать иначе.

На данный момент стоимость коммерческой недвижимости уже начинает медленными темпами снижаться. Реальная ситуация такова, что хотя собственники еще психологически не готовы к таким снижениям, чувствуется их нервозность. Если в докризисный период снижение цены в торгах составляло в среднем 3-10%, то сейчас наступило «время покупателя», диктующего свои условия, тем самым, снижая стоимость нередко на 20-30%.

Надо понимать, что большинство цен на объекты коммерческой недвижимости переоценены, и когда во время торгов снижается цена, снижается та переоцененная стоимость, и очень редко сама рыночная стоимость недвижимости.

Офисная недвижимость

По сравнению с первым полугодием 2008 г. ситуация на рынке офисных помещений изменилась, в основном по помещениям офисных центров.

Офисы данного сегмента редко выставляются на продажу, исключение – офисный центр “SG-II” где стоимость 1 м2 составляет 1200-1400€, поэтому говоря про рынок помещений офисных центров мы имеем ввиду наём. При появлении на рынке дополнительных дорогих офисных площадей (Международный Бизнес Центр “Skytower”, офисный центр “Le Roi”) где стоимости найма составляют 20-25€ за 1м2 (и эти стоимости не включают НДС), мы видим, что столичный рынок не принимает этих площадей. Да, эти площади со временем будут заполняться, в основном иностранными компаниями и то не каждые иностранные компании которые пострадали от кризиса сильнее, чем молдавские, осилят такие ставки найма.



Как показывает международная практика, доля свободных площадей выше 5% является серьезной, а 10% – опасной. Для нашего рынка эту долю можно смело увеличить до 15-25%. Если рынок долгое время находится в этом промежутке, то ставки найма должны снижаться. Пока у собственников еще есть определенный запас прочности, который позволяет их объектам простаивать, в период пока они пытаются сдать их по докризисным ценам. Однако, когда начнется реальная борьба за нанимателя, ставки начнут серьезно снижаться. Говоря про офисные центры ниже по классу, такие как офисные центры “Иптех”, “SG – I”, “SG – II” и офисное здание “EuroCreditBank”, то ставки найма составляют: 15–20€ за 1м2 плюс НДС.

За счёт более низких ставок, наилучшему месторасположению и более длинной экспозиции на рынке наполняемость данных центров составляет 90-95%.

Другим сегментом рынка офисной недвижимости, являются автономные офисы – отдельно стоящие здания, особняки, цокольные и первые этажи жилых зданий. Во втором полугодии 2008 г., спрос на офисы данного сегмента снизился в основном на отдельно стоящие здания и особняки большой площади (400 м2 и более), в которых за «лишние», неиспользуемые площади (коридоры, холлы, мансарды и проч.) надо платить столько же что и за полезные метры, и это просматривается как при продаже, так и по найму.

Другую ситуацию мы видим по офисам небольшой площади (20-100 м2) в основном в секторе Центр, где спрос по прежнему стабилен. Но даже эти площади, в случае, когда от покупателя или нанимателя будут требоваться те или иные вложения в отделку, реконструкцию будут востребованы в меньшей степени.
Рыночная стоимость и стоимость найма офисных помещений в мун. Кишинэу, расположенных в отдельно стоящих зданиях и на первых этажах с выходом непосредственно на проезжую часть, на данный период составила в среднем 850-900€/1м2 и 8-8,5€/1м2/месяц соответственно (максимальные стоимости продажи и найма в размере 1300–1600€/1м2 и 13-15€/1м2/месяц наблюдаются на небольшие по площади помещения расположенные в офисной части сектора Центр, периметр ул.Тигина, Матеевич, Т.Чорбэ, 31 августа 1989 г.). В таком случае если офис расположен в полуподвале, то стоимость будет ниже на 20-30% вышеуказанных стоимостей. Такая же ситуация наблюдается в отношении помещений расположенных в глубине двора не имеющих непосредственного выхода на проезжую часть, стоимость которых также снижается на 20-35%. Спрос на офисы расположенные в полуподвалах и во дворах довольно низкий и в ситуации развивающегося финансового кризиса ликвидность данных помещений будет сильно снижаться.

Торговая недвижимость

Спрос на торговые помещения сохранился, и по-прежнему превалирует над предложением. Это позволяет игрокам рынка удерживать цены на прежнем высоком уровне и даже дает небольшой «трамплин» для роста. Также данный сегмент, рассчитанный на серьезных корпоративных игроков, наименее подвержен паническим колебаниям, да и спрос на этот сегмент не так просто отложить «на будущее».

В целом, торговая недвижимость, востребованная у корпоративных покупателей, сохраняет хорошие показатели, коррекция цен в этом сегменте остается конъюнктурной и минимальной.
Во второй половине 2008 г. даже в условиях нестабильной экономической ситуации спрос на торговые помещения street-retail (автономные, с отдельным выходом непосредственно на проезжую часть) остаётся стабильным, особенно на помещения небольших и средних площадей с выходом на одну из главных артерий секторов Кишинёва. Но вот по отношению к торговым помещениям street-retail больших площадей спрос уменьшился, тем самым период экспозиции на рынке увеличился в несколько раз. Раньше такие объекты в основном покупали крупные компании и зачастую с использованием кредитных средств. Сейчас с началом кризиса прибыли компаний уменьшились, кредиты временно недоступны, и такие покупки оставляют на лучшие времена.

Рыночная стоимость и стоимость найма торговых помещений в мун. Кишинэу, расположенных в отдельно стоящих зданиях и на первых этажах с выходом непосредственно на проезжую часть, на данный период составила в среднем 1100-1300€/1м2 и 12-18€/1м2/месяц соответственно. Макси¬мальные стоимости продажи и найма в размере 5000-10000€/1м2 и 40-100€/1м2/месяц наблюдаются на небольшие по площади помещения, расположенные на главных артериях сектора Центр: бул. Штефан чел Маре и улицах Еминеску, Пушкина, Б. Бодони, в квартале от пересечения с бул. Штефан чел Маре. Как и по офисным помещениям, в случае если торговое помещение расположено в полуподвале его стоимость будет ниже на 20-30% вышеуказанных стоимостей. Аналогичная ситуация наблюдается в отношении помещений расположенных в глубине двора не имеющих непосредственного выхода на проезжую часть, стоимость которых снижается на 25-40%.

Торговые центры

Популярность торговых центров растёт с каждым днём. Население столицы всё чаще отдаёт предпочтение качественному обслуживанию, большому выбору товара и его качеству. На данный момент в муниципии Кишинэу, действуют 7 торговых центров. Открытие последних двух самых грандиозных по площади состоялось осенью 2008 г. Один из них - это торговый центр “MALLDOVA” расположенный на Виадуке, сектор Ботаника, девелопером выступала румынская компания „Ancor Grup” которая уже имела успешный опыт такого рода в Бухаресте. Второй торговый центр “MEGAPOLIS MALL” расположенный по ул. Буковиней, сектор Чокана, построенный китайской компанией.

Для того чтобы проект был востребован на рынке, девелопер должен тщательно изучать экономическую привлекательность региона и локального рынка торговой недвижимости, где он собирается строить. Удачное местоположение, всегда имеет огромное значение. Необходимо проводить серьезное маркетинговое исследование спроса, создавать продуманную концепцию (применять эффективные архитектурно-планировочные решения, логистику и т. д.), иметь на объекте эффективное управление. По нашим ощущениям и конечно по ощущениям посетителей обоих данных торговых центров, конечно же, всё выше сказанное относится больше к торговому центру “MALLDOVA”, где площадь в 25 тыс. квадратных метров была распределена между 100 предприятиями, из которых около 50 % - молдавские.
Известные торговые марки не станут арендовать площадь в первом попавшемся торговом центре, а остальные, более мелкие компании, будут ориентироваться на наличие/отсутствие известных названий в списке якорных нанимателей. Например, MEGAPOLIS MALL открывался с 50%-ной загруженностью. А ведь первые дни после открытия очень важны – они формируют репутацию ТЦ у основных потребителей. Собственно, популярность торгового центра у платежеспособной аудитории – второй и основной фактор успешности ТЦ, которым рискует девелопер, выпуская на рынок непродуманный и неудобный для покупателя проект.

В основном все торговые центры сдают в наем свои площади кроме ТЦ “Jumbo”, площади которого кроме сдачи в наём, участвуют в сделках купли-продажи (1300-4000€/1м2 - в зависимости от этажа и площади бутика). Несмотря на высокий уровень ставок в среднем 40€/1м2/месяц (от 15€ за 5-ый этаж в ТЦ “Jumbo” до 150€ на 1-ом этаже в ТЦ “Gemenii”), большинство торговых центров могут похвалиться 100% наполняемостью.

За счёт чего спрос на такие площади столь высок? Если исходить из подсчётов, то на 1 тыс. человек в мун. Кишинэу приходится порядка 200-300 кв. м торговых площадей. При этом в среднем в европейских столицах этот показатель колеблется от 400 кв. м до 600 кв. м на тысячу человек. По данным цифрам можно понять, что столичный рынок торговой недвижимости ещё имеет потенциал роста. Но, определять потребности кишинёвцев в торговых площадях следует с некоторым дисконтом по отношению к европейским показателям. Ведь общая европейская тенденция к потреблению ещё далеко не так развита у нас.

Несмотря на все достижения в области ритэйла, многие крупные коммерсанты заморозили свои проекты в
столичных торговых центрах, отказавшись от поставок дорогостоящих товаров. Не появилась на нашем рынке и французская сеть «Carrefoure» а также прочие иностранные сети, которые долго и активно зондировали молдавский рынок.

Производственно-складская недвижимость

Ситуация на рынке производственно-складской недвижимости сильно не отличалась от первого полугодия 2008 г. Рост цен был еле ощутим и составил всего 2-5%. Тем самым стоимость 1 м2 производственно-складской площади составила на данный период 180-360€, в зависимости от месторасположения, общей площади, инженерии и общего технического состояния объекта. Тоже самое можно сказать и про наём производственно-складской недвижимости. Рост был небольшим, тем самым ставки по найму составили 1-3€ за 1м2 в месяц, за площади среднего качества со средним обеспечением в коммуникациях, доля которых составляет около 90% данного рынка недвижимости, и 3-6€ за 1м2 в месяц за качественные площади и полном обеспечении в коммуникациях.

Изменение в данном сегменте рынка произошло в сильном снижении спроса на площади 1500 м2 и более. Сейчас компании в основном находятся в поисках площадей не превышающих 500 м2.
В общем, на недвижимость производственно-складского назначения особенно небольших и средних площадей наблюдается довольно стабильный спрос, поэтому можно прогнозировать небольшой рост или стагнацию роста цен, потому что в ситуации финансового кризиса, уменьшения покупательской способности населения и тем самым сложности сбыта продукции, складские площади по логике должны увеличиваться.

Но существуют и другие прогнозы. За счет сокращения коммерческой деятельности в связи с финансовой нестабильностью, спрос на складские помещения также может сократиться. Если какие-то торговые сети начнут сворачивать бизнес, будут освобождаться и склады, занимаемые ими в настоящее время.

Заключение

Если начало года оказалось для Кишиневского рынка недвижимости переломным, в течение которого многолетний рост цен неожиданно для многих сменился стагнацией, то завершение 2008 года было уже вполне предсказуемым. Тенденция к снижению цен на Кишиневскую недвижимость приобрела в ноябре уверенные очертания, причем практически во всех сегментах рынка.

Очевидно, что в ближайшие месяцы тенденция к снижению цен на недвижимость будет развиваться и преобладать. Однако часть объектов недвижимости, достигнув минимума по стоимости, будут способствовать активизации спроса и покупок по новым ценам, хотя основная часть объектов и средние показатели по рынку, возможно, продолжат своё понижение.

Однако говорить точно о том, как будет развиваться рынок недвижимости, пока рано. Сейчас рынок находится в переходном периоде. Возможно, что некоторая определенность наступит к середине 2009 года, когда будут сформированы статистические данные результатов финансового кризиса и известна политическая ситуация по результатам проведённых выборов в Парламент РМ.

Информация Биржи недвижимости Lara: www.lara.md.

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>