Рынок аренды недвижимости не сбавляет цены

Рынок аренды недвижимости не сбавляет цены

16/ 02/ 2009

С начала 2009 года аренда офисной площади подорожала на 10-15%, вопреки прогнозам удешевления недвижимости на фоне кризиса.

В бизнес-центрах класса А столицы аренда недвижимости достигла в среднем 25-30 евро за квадратный метр, в зависимости от зоны расположения, против 18-25 евро в 2008 году. Стоимость помещений площадью 60-150 метров в зданиях на класс ниже возросла еше больше - на 20-25%. Аренда в этих зданиях приблизилась к уровню цен, запрашиваемых в прошлом году владельцами крупных бизнес-центров. И тем, кто снимает жилье, также приходится залатить больше на 15-20%.
«Пользуются финансовым кризисом», говорят недовольные съемщики. В свою очередь, фирмы, сдающие недвижимость в аренду, жалуются на убытки в результате падения курса евро по отношению к доллару, так как цены установлены в европейской валюте.

Мнения:

Петр Олейник: В 2008 году стоимость аренды жилья следовала тенденциям рынка недвижимости

«Рынок найма, где цены в 2008 году выросли на 20%, следовал тенденциям рынка недвижимости», - утверждает генеральный директор Агентства недвижимости «Nika Imobil» Петр Олейник.
- Стоимость аренды офисной площади достигла 15-25 евро за квадратный метр, съем однокомнатной квартиры стоит сейчас около 150 евро в месяц, двухкомнатной - 150-200 евро или 3-5 евро за квадратный метр. Летом, при падении курса евро, некоторые арендаторы настаивали на расчетах в леях по фиксированному курсу. Иностранные граждане, которые снимают новые квартиры или дома в центре столицы, ататят 300-500 евро за одну комнату и 500 евро за две. В 2009 году рынок аренды коммерческой недвижимости ожидает снижение стоимости арендной агаты во всех сегментах из-за сворачивания бизнеса во многих отраслях экономики. Возможно снижение стоимости найма на 20-25%. Что касается офисных помещений, их аренда, возможно, незначительно снизится или же сохранится на прежнем уровне.

Эксперт отмечает также, что в 90-95% случаев недвижимость сдается в аренду незаконно, поэтому трудно составить точную статистику.

Александр Припа: Резкого изменения цен ждать не следует

«Точной оценки рынка найма недвижимости в Республике Молдова не производилось, прежде всего, с точки зрения существующего спроса, - говорит консультант «BIS Capital» Александр Припа. - Дела идут по-разному. Если говорить о найме квартир и домов - тенденция одна, а что касается аренды торговой и офисной недвижимости - динамика другая».
- Налицо очень большой спрос на квартиры среднего класса, в частности, на однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это объясняется миграцией из районов в столицу, а также большим количеством студентов, которые ежегодно приезжают в Кишинев на учебу. I la этом сегменте наблюдается тенденция роста цен в условиях ограниченного предложения и падения курса евро по отношению к лею. На квартиры классом выше спрос значительно ниже, поэтому и цены более стабильные. Что касается аренды домов, то ситуация здесь примерно такая же, как и на сегменте аренды квартир класса люкс. На рынке Кишинева установился потолок, предложений за 1000 евро в месяц уже не найти. Цены превышают 1000-2500 евро и могут дойти до 3000 евро в домах площадью 250-300 квадратных метров.

Стоимость аренды торговой площади выросла, в значительной степени, в результате динамики валютного курса, но «одновременно со снижением продаж в торговой сфере на фоне сокращения импорта можно ожидать стагнацию на этом сегменте», предполагает Александр Припа. Положение дел в 2009 году будет сально зависеть от того, как отреагирует экономика на кризис, как будут развиваться импорт экспорт, а также от валютных поступлений.

Однако от прогнозов эксперт уклоняется. «Нельзя говорить, что это негативная тенденция; скорее, это позиция выжидания, а значит - стагнация цен,-считает Припа. - О резком увеличении или снижении цен говорить нельзя».

Биржа «Lara»: Рост цен на уровне 3-5% в валюте сомнителен

«Об однозначном росте цен на покупку и аренду недвижимости можно говорить только в первом полугодии 2008 года. Во втором полугодии европейская валюта, в которой проводились все расчеты, полегчала относительно молдавского лея на 21-22%, а относительно американского доллара - на 20%, - отмечается в годовом исследовании Биржи недвижимости «Lara». - В этих условиях незначительный рост цен (3-5%) в валюте является очень сомнительным ростом, или фактически это является падением цен».
«Так же, как и в предыдущие годы, наиболее востребованными позициями остаются дешевые 1-2 комнатные квартиры, нехватка которых с каждым годом ощущается все острее. К концу 2008 года средние цены по долгосрочному найму 1,2, и 3-комнатных квартир составили, соответственно: 1-комнатные - 150-220 евро в месяц, 2-комнатные - 180-250 евро, 3-комнатные - 250-400 евро в месяц, - констатируют эксперты. - На том же самом уровне остался спрос на квартиры повышенной комфортности в ценовом диапазоне 500-600 евро в месяц».

С другой стороны, Биржа «Lara» констатирует, что помещения офисных центров не пользуются спросом со стороны нанимателей и что со временем эти площади «будут заполняться в основном иностранными компаниями, и то не каждые иностранные компании, которые пострадали от кризиса дальнее, чем молдавские, осилят такие ставки найма». Нa нашем рынке доля свободных площадей составляет 15-25%. Если рынок долгое время находится в этом промежутке, то ставки найма должны снижаться, - считают эксперты. По их словам, «у собственников пока еще есть определенный запас прочности, который позволяет их объектам простаивать, в период пока они пытаются сдать их по докризисным ценам».

Спрос на торговые помещения сохранился, и по-прежнему превалирует над предложением. Это позволяет игрокам рынка удерживать цены на прежнем высоком уровне и даже дает небольшой «траматин» для роста, - констатирует биржа «Lara». - Цены варьируются от 12-18 евро в месяц до 40-100 евро, в зависимости от места расположения и условий. Очень высокий спрос на помещения во всех семи торговых центрах столицы, которые «могут похвалиться 100% наполняемостью», несмотря на высокий уровень ставок: 15-40 евро за квадратный метр в торговом центре Jumbo, 150 евро на первом этаже торгового центра Gemenii.

Досье „Business Expert":
• Главная тенденция на рынке -строительство офисных бизнес-центров класса A (Sky Tower, Le Roi, Seven Stars), арендуемых в основном иностранными компаниями или местными крупными компаниями. Газета ЕСО сообщала, что в Кишиневе обшая офисная площадь в наличии составляет 120 000 квадратных метров, а объявленные объемы строительства офисов класса А на 2007-2010 годы приближается к 100 тыс. квадратных метров.
• Эксперты в области недвижимости констатируют, что спрос на небольшие площади (50-100 кв. метров) превышает предложение, тогда как спрос на крупные площади ниже предложения.
•  В Республике Молдова более 27,1 тыс. человек живут в арендуемых квартирах домах. Перепись населения 2004 года показала, что по сегменту домашних хозяйств квартиросъемщики составляют 2,4%, в частности, в городской среде на их долю приходятся 4,3% против 1,2% в сельской местности. Если учесть, что зачастую никаких контрактов на съем жилья не заключается, возможно, квартиросъемщиков в действительности больше.
• В 2000-2006 годы цены на жатую недвижимость в столице выросли шестикратно, тогда, как аренда жилья подорожала в три с лишним раза. Тенденции среднегодового роста цен на 15-20% сохранились и в 2007-2008 гг., по данным Агентства недвижимости «Lara».

www.businessexpert.md