]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Хаотичная застройка города: Наша общая вина?

 
Хаотичная застройка города: Наша общая вина?

15/ 03/ 2009

Ипотека – панацея для доступного жилья

Доступное жилье характеризуется, прежде всего, понятием массовости, определяемым основным удельным весом рынка. Функции государства в лице мэрии, правительства и других властных структур заключаются в раздаче и передаче земель под строительство и создании неких регулирующих норм, стимулирующих или, наоборот, ограничивающих развитие рынка. Насколько грамотно государственные структуры управляют этим процессом? Ответ очевиден - плохо. Потребность в жилье растет, но доступным оно не стало. Сегодня порядка 70% жителей республики нуждаются в жилье либо улучшении жилищных условий. Реализовать подобные нужды не всегда представляется возможным.

Причин тому несколько, одной из которых остается доступность финансовых ресурсов. Лучшей формой, делающей жилье доступным, является ипотека. Во всем мире проблема приобретения жилья решается долгосрочным ипотечным кредитованием. Чтобы ипотека заработала и у нас, необходимы условия для инвесторов. Именно об этом должно думать государство. Меры, предпринимаемые правительством до сих пор (например, программа о доступном жилье), представляют собой не что иное, как перераспределение капитала, вовсе не способствующее решению экономических задач. Да, сэкономили деньги: бесплатно раздали землю – раз, кого-то заставили поставлять более дешевые стройматериалы – два. Но проблема доступного жилья не только не решилась, а еще больше обострилась, потому что увеличиваются расходы бюджета на эксплуатацию, а обладатели «доступного» жилья вынуждены его перепродавать, потому что расходы на ремонт и исправление технических недостатков непосильные.

Если квартира за счет административных и других мер вместо предполагаемых 600-700 евро обошлась в 300 евро за квадратный метр, то возникают два вопроса - о качестве и платежеспособности социальных слоев. Клиент покупает квартиру, а не квадратный метр, да и накопительных программ в нашей стране не существует. Именно поэтому большинству покупателей абсолютно без разницы, сколько эта квартира будет стоить – 20 или 70 тыс. евро. У клиента отсутствуют обе суммы, и жилье для него остается недоступным. А вот если предоставить нормальную долгосрочную ипотечную программу, согласно которой у него будет возможность тратить на жилье 200 евро в месяц, тогда оно станет для него доступным. Доступность определяется не дешевизной, а возможностью приобретения жилья, отвечающего современным условиям жизни общества: паркинг, социальные инфраструктуры (близость поликлиник, детских садов, образовательных учреждений, средств досуга, общепита, спортивных сооружений).

Две плоскости жилищного направления

 Развитие жилищных направлений должно продвигаться в двух плоскостях: решение финансовых и градообразующих проблем. В первом случае подразумевается расширение доступности кредитных ресурсов для приобретения жилья посредством различных стимулирующих методов и форм. Во втором – соблюдение требований к застройке городской территории жилыми и коммерческими объектами, причем требования эти должны способствовать развитию города в целом.

К примеру, если рядом с вашим домом окно в окно построили дом, это нельзя назвать решением жилищной проблемы. Попросту говоря, кто-то кому-то предоставил возможность заработать на строительстве актива. Молдавская система управления недвижимостью, направленная на воспроизводство активных фондов, действует по примитивной схеме: сегодня - построил, завтра - продал, заработал и ушел.

Никто не задумывается о пассивных фондах, т. е. объектах с большим сроком окупаемости и их благоустройстве (дороги, коммуникации), социальных объектах (детские сады и школы, поликлиники и больницы). Никого не интересует эффективность застройщика, насколько он в состоянии удовлетворить интересы большинства, чтобы построенный объект не мешал, а улучшал условия жизни горожан.

Выдавая землю или разрешение на строительство, властные структуры не интересуются эффективностью менеджмента и бизнес-плана застройщика, его доступом к деньгам для завершения проекта. Если конструктив (коробка, рисунок и фасад) удовлетворил чиновничий интерес, незамедлительно выдается разрешение на строительство. Застройщик возводит фундамент, привлекает деньги у будущих квартиросъемщиков для завершения основных работ. Проходит время, подобные попытки становятся менее удачными, в результате образуется масса незавершенных работ. Таким образом, объект перепродается более эффективному менеджменту. Зачем это делать? Государство, как управляющий страной, должно заботиться о том, чтобы отдавать фонды в эффективные руки. Не важно, кто будет собственником, государственник или частник, главное, чтобы это был эффективный менеджер. Если предприниматель успешен, у него все получится, и его проблемы заработать не лягут впоследствии тяжким бременем на плечи общественности.



Государственный популизм и социальный кризис

Почему государство постоянно занимается популизмом? Соорудим быстро дешевое жилье, и всем будет по квартире! Не государево это дело коммерцией заниматься: государство должно управлять, а не класть кирпичи. Из-за отсутствия опыта, упор программы о доступном жилье был сделан на стоимость: «Дадим жилье по низкой цене!» Но передавить рынок дешевизной не так уж и просто. Социальные жилищные программы не могут быть реализованы по принципу – стоимость квадратного метра равна доступности. Данная стоимость – своеобразный измеритель социального уровня страны. Раздайте это жилье хоть бесплатно, но если страна не в состоянии предоставить своим гражданам работу и гарантированный заработок, надо думать не о жилье, а об экономке в целом.

Замкнутость какой-то специфической проблемы и отсутствие глобальных размышлений способствуют зарождению некого социального кризиса. В данной ситуации он возник по причине неправильного городского планирования. Эти функции в Молдове выполняет государственный чиновник либо архитектор, ничего не смыслящие в экономке недвижимости. А если в городском планировании будут участвовать экономисты, знающие рынок и экономику недвижимости, тогда в этом направлении определенного позитива вполне можно достичь.

Повторюсь, что в данной «тройке» государство должно управлять, а не выполнять функции коммерсанта. Становясь на один уровень с коммерческим сектором, оно его убивает: кто может конкурировать с государством? Наша власть за последнее время только портит рынок недвижимости, причем достаточно успешно. Молдова отстала от соседних рынков по уровню развития, ценообразования и застройки, потому что чиновники выдают разрешение на строительство в основном активной перераспределяющей недвижимости. Строятся магазины, бизнесы, жилье, отличающиеся огромным уровнем доходов, но при этом забывается, что подобные объекты нуждаются в усиленной инфраструктуре. Чиновники, раздавая землю под строительство подобных объектов, не осознают, что увеличивается нагрузка на их использование. В итоге в бюджете постоянно появляются «дыры»: коммерсант заработал на продаже объекта, а эксплуатировать его придется бюджету.

Вот и приходится жить в городе, в котором невозможно существовать по культурным, социальным и другим признакам. Отсюда постоянные конфликты, связанные с эксплуатацией недвижимости. Обслуживающая инфраструктура все чаще начинает давить, что не способствует развитию и нормальной жизни. Эксплуатационные расходы увеличиваются, а содержать их на уровне государства практически невозможно, поэтому жизненные условия ухудшаются.

Думаю, что специалисты, ответственные за управление государственной недвижимостью, не обладают достаточными знаниями. Здания библиотек и цирков в стране превращаются не понятно во что! Вместо того чтобы тратить деньги на сомнительные программы, лучше бы государство вкладывало их в долгосрочные социальные проекты. Это объяснимо, когда строится библиотека, чтобы люди могли учиться. Ведь мы неимоверно отстали по социальному уровню от любого государства, даже соседнего.

Неправильное планирование и пирамиды мошенников

Проблема молдавского рынка недвижимости заключается в его нечистоплотности. Он представляет собой обилие жаждущих заработать застройщиков. Причем государство всем предоставляет такую возможность, потому что не разбирается, кто из них может заработать, а кто – нет. В результате на рынке присутствует значительная масса условных мошенников, строящих абы как, лишь бы поскорее продать и положить прибыль в карман.

Самое обидное, что наказать их нельзя! Получив от клиента некоторую сумму средств на строительство жилья, у заказчика вдруг возникла идея потратить неосвоенные по графику строительства деньги на приобретение, например, нового участка. Подобная пирамида заканчивается тем, что на достроенном до определенного уровня объекте начинаются проблемы со сбытом, в результате чего проект не сдается вовремя. Таких проектов в Молдове сегодня больше 70%. Основная причина нарушения сроков сдачи в эксплуатацию - неправильное планирование, а если говорить масштабно, - кризис в управлении рынком недвижимости.

Большинство граждан Молдовы перестали брать кредиты, зато стали активно складывать деньги в банк, найдя, таким образом, своеобразного посредника. Банк, считают они, обладая опытом и сильной административной системой, менее рискованно управляет их деньгами. Опасаясь инвестиционных контрактов, будущие покупатели ждут готовое жилье. В определенный период функции народа стал выполнять банк, кредитуя застройщиков. Банку, хорошему финансовому администратору, но плохому экономисту рынка недвижимости, трудно определить эффективность того или иного проекта. Для этого нужны специальные знания. Многие управляющие чувствуют, но не могут сформулировать проблемы ипотечного кредитования. Отчасти поэтому банки не дают кредиты на 25 и более лет и не снижают процентную ставку. Однако без банков рынок не поднять, с ними надо вести конструктивный диалог.

Хорошие строители, плохие застройщики и никакие чиновники

Сегодня покупателями жилья являются в основной своей массе гастарбайтеры или представители так называемого бизнес-класса, т. е. люди, успешные за пределами Молдовы или зарабатывающие здесь на месте. Из-за отсутствия доступности к кредитным ресурсам, т. е. тяжелых условий любого кредита (по молдавским меркам), трудно представить, что госслужащий может позволить себе приобрести жилье.

Чаще всего у нас строится жилье, которое по всем признакам относится к категории «эконом-класс», рамки которого отнюдь не молдавские. Если гражданину Молдовы предлагают 2-комнатную квартиру общей площадью 80-90 м², помноженные на 400 евро, а с отделкой – на 800-1000 евро... 70 тыс. евро за квартиру категории «эконом-класс»! Комментарии, как говорится, излишни.

Охарактеризовать рынок недвижимости в целом невозможно из-за отсутствия должного управления. Управлять городом, участком, подсказывать застройщику его ошибки - работа тех, кто выдает градостроительные сертификаты. В том, что город застраивается хаотично и безграмотно – наша общая вина, но в первую очередь в ответе за это те, кто принимает решение о подобной застройке. Коммерсант может и не знать уровень состояния экономики и рынка. В наших условиях, такие люди являются хорошими строителями и плохим застройщиками, не имеющими представления об экономике. Их учили строить, а не анализировать рынок или использовать финансовые схемы и административные процессы. Это прерогатива тех, кто выдает подобные разрешения.

Дмитрий Тэрэбуркэ,
директор Консультационного агентства недвижимости
Gofma Consulting (www.gofma.md).

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>