]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Молдавский рынок недвижимости ждет кризис?

 
Молдавский рынок недвижимости ждет кризис?

28/ 09/ 2008

По мнению экспертов, он вошел в стадию стагнации. Стоимость жилья может опуститься на 10%.  

Пессимистичный прогноз

По данным биржи недвижимости «Lara», на январь месяц стоимость квадратного метра на столичном рынке «вторички» составляла 762 евро. К июлю цена поднялась до 897 евро. Прирост составил 19,7%. В среднем квадратный метр жилой квартиры подорожал на 119 евро.

«Правда динамика июля-августа продемонстрировала обратный процесс, - рассказывает президент биржи, Сергей ЛАЦАНОВСКИЙ. – Средняя стоимость в августе составляла уже 871 евро. Продавцы квартир теряли 26 евро или 2,9% от стоимости. Но, я думаю, они этого даже не заметили. Три процента не значат, ровным счетом, ничего. Это видно лишь в результате статистических подсчетов».

По словам президента биржи недвижимости «Lara», вполне возможно дальнейшее понижение цен. Но не более чем на 5-10% до конца года. И то, при самом пессимистичном прогнозе. Молдавский рынок недвижимости ждет кризис?Такого падения цен, как в США, в какой-то мере в Великобритании и частично в некоторых странах ЕС, то есть почти на 30-40% - у нас быть не может.

На то есть свои причины как-то:

1. На молдавском рынке недвижимости нет крупных инвестиций. Есть небольшие покупки, которые на общий объем рынка не влияют.

«Ну, купило десять инвесторов 30 квартир, - объясняет Сергей Лацановский. - Но привести такое незначительное количество одновременных сделок к обвалу цен не может. Да, вкупе наши гастарбайтеры – финансово-образующая нашего рынка, но каждый по отдельности на него никоим образом не влияет».

2. Приток капитала в республику. За семь месяцев нынешнего года от гастарбайтеров поступило 930 млн. долларов США. По сравнению с прошлым годом прирост составил 55%.

«И куда девать деньги? – задается вопросом Сергей ЛАЦАНОВСКИЙ. – Фондовый рынок? Он не настолько развит в сравнении с мировыми. Остается недвижимость». Именно приток капитала не дает оснований для пессимистичных прогнозов. Деньги позволяют подпитывать потенциальный спрос. Деньги гастарбайтеров, которые поступают в Молдову, не позволят рынку недвижимости войти в фазу глубокой стагнации.

Более пессимистично настроен председатель Национальной палаты недвижимости РМ Александр ВИТАНОВ. По его словам в ближайшее время будет наблюдаться снижение спроса и падение стоимости. До конца года она может составить 10-15%. «Замедление роста цен демонстрирует это, - отметил он, - рынок вошел в стадию стагнации».

«Граната в руках обезьяны»
Молдавский рынок недвижимости ждет кризис?
Такие выводы не удивляют эксперта и экономиста Вячеслава Ионицэ. Изучая экономические показатели, он еще в 2006 году пришел к выводам, что в сфере недвижимости нас ждет финансовый кризис. Связан он с тем, что масштабный спрос на жилье пришелся на 2005 год. В этом году был самый большой всплеск доходов. Бюджет страны пополнился на небывалые 55%. Но, предложения же стали появляться только сейчас, а такого количества инвесторов, как было три года назад, уже нет. Также одна из причин ожидаемого кризиса Вячеславом Ионицэ видится в негармоничном развитии системы рынка недвижимости.

«Еще в 2006 году я сделал подсчет: сколько стоит квартира в пересчете на среднюю зарплату. Получилось, что в Молдове квартира стоит в 7-15 раз больше, чем в любой другой стране. Это негармоничное развитие системы, шоковое - отметил он. – Она не привязана к реальной экономике».

Центр мониторинга IDIS VIITORUL проводил исследования в области бизнес ожиданий. Исследования проводились и на базе опросов представителей компаний, задействованных в строительной области и в области недвижимости. Прогнозы в начале года были достаточно оптимистичны. В июне же началась паника. В июле ситуация нормализовалась. В августе снова началась паника. Представители компаний в области недвижимости по-настоящему обеспокоены и опасаются стагнации и кризиса.

«Мы не говорим, что это кризис, но предполагаем, что творится что-то неладное, - резюмировал эксперт». Но по большому счету, Вячеслав Ионицэ все же склоняется к тому, что рынок недвижимости больше подчиняется психологическим законам, нежели экономическим. И делать громкие заявления, по его мнению, пока еще рано. Неизвестно, как рынок поведет себя в будущем.

«У населения все же есть деньги. Можно предположить, что у ста тысяч наших соотечественников в закромах хранится более 300 млн. долларов США. И что они с ними сделают, никто не знает, - объясняет Вячеслав ИОНИЦЭ. – Это граната в руках обезьяны. Тяжело сделать прогноз. Приведу пример: сто человек из здания могут выйти в течение минуты. Во время пожара из здания из ста человек в течение десяти минут из-за паники не выйдет никто. Тоже самое может произойти и у нас на рынке недвижимости».

То есть люди могут начать лихорадочно скупать квартиры, а могут вкладывать в нечто другое, наоборот избавляясь от инвестиционной недвижимости. В первом случае гарантирован дальнейший рост цен на недвижимость. Во втором – их падение и кризис. Как поведут наши сограждане, не знает никто. Хотя некоторые предположения уже сделать можно.

Депозит в обмен на квартиру

«Я для себя вывел такой показатель, как спекулятивная ставка. Он показывает, сколько можно заработать по схеме: обмен валюты в леи и размещение денег под проценты на депозит в местном банке. До 2007 года можно было в год заработать до 10%. С 2008 года начался процесс ускорения и сейчас можно заработать до 50%, - объясняет ИОНИЦЭ.

Уже не так выгодно вкладывать в жилье, как раньше. Куда выгоднее продать квартиру, а деньги держать под 24% в банке в нацвалюте. Люди это осознают. И поступают согласно своим меркантильным интересам. Все реже целью мелких инвесторов становится квартира, чаще - депозит.

«Единственная подушка безопасности для строителей – это если на валютном рынке произойдет кризис, – объясняет Ионицэ».

Цена ниже некуда

О падении цен на первичном рынке недвижимости рассказал Руслан Бырлэдяну, председатель совета правления холдинга «Locuinte Pentru Toti». По его словам все застройщики в Молдове держатся на доходах гастарбайтеров. От постоянности потока их денег зависит дальнейшее будущее рынка строительства. Поэтому состояние его довольно шаткое. Вдобавок ко всему он подвержен влиянию всякого рода негативным факторам.
Молдавский рынок недвижимости ждет кризис?
«В начале года в наших словах сквозил оптимизм, в середине года – пессимизм, осенью снова оптимизм. Это связано с рядом факторов. В начале года дела застройщиков шли хорошо. В мае у нас разразился мини банковский кризис, многие строительные компании имели линии в наших банках. В мае-июне уже нельзя было получить кредиты. В июне были свернуты все ипотечные программы. Укрепление лея привело к повышению цен. Примерно на 17-18% только из-за скачка национальной валюты, - отметил Руслан Бырлэдяну».

Повышение цен негативно сказывается не только на потребителе, но в первую очередь на производителе. Если раньше покупателю нужно было собрать 30 тыс. евро на квартиру, то теперь ему нужно 50, а то и все 60 тысяч европейских дензнаков. Покупательская способность уменьшается. Возникает косвенная конкуренция.

Молдавская семья, работающая в Падуе получает неплохие условия для получения кредита под квартиру в Италии и отказывается от недвижимости в Кишиневе, где цены на жилье уже выше, чем в ЕС.

«Тенденции не очень хорошие, - отмечает Руслан Бырлэдяну. – Но, тем не менее, если и наступит кризис в строительной сфере, то я не вижу причин для того, чтобы цены на первичном рынке недвижимости опустились». На рынке существует кризис ликвидности квартир. Из-за этого застройщик в этом году продавал жилье уже чуть ли не по себестоимости. Иногда, даже ниже. В среднем добавочная стоимость колебалась в районе 5-10%. Рентабельность крайне низкая.

Руслан Бырлэдяну прогнозирует, что в ближайшем будущем из-за этого возможен исход с рынка финансово несостоятельных компаний.

«Останутся только сильные компании, которые смогут устанавливать норму рентабельности. Они будут строить за свои деньги и цены не будет демпинговыми. Бум 2005-2006 годов прошел. Вы видите меньше миксеров, меньше кранов, - объясняет он. - Может это не кризис, какая-то перестройка. Но в любом случае государство должно предпринять какие-то меры, к примеру, для того, чтобы создать условия для лояльной конкуренции. А то, как вы объясните тот факт, что квартиры практически в одном и том же районе почти в одинаковых домах продаются по 900 и 600 евро за квадратный метр? Строительство – это, можно сказать, единственный сектор экономики на котором держится Молдова. Государство должно предпринять серьезные шаги в этом направлении, в ином случае даже страшно представить, что его ждет в будущем». 

Андрей ГИЛАН

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>