]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Первичный и вторичный рынок недвижимости

 
Первичный и вторичный рынок недвижимости

01/ 05/ 2009



Эксперты аналитического отдела Биржи Недвижимости “LARA” представили анализ ситуации на рынке вторичной и первичной жилой недвижимости на начало 2009 года в Молдове

Вторичный рынок жилой недвижимости

Ситуацию, которая сейчас сложилась на рынке столичной недвижимости, можно характе¬ризовать как противостояние продавцов и покупателей. Многие продавцы пока не готовы принять изменившийся рынок и пытаются продать квартиры по вчерашним ценам. Увы, это невозможно. Сейчас чтобы провести сделку, приходится уступать в цене. Все отмечают, что предложение растет довольно быстрыми темпами.



Что касается оценки действий участников рынка, то здесь замечается некоторый разнобой мнений, видимо вследствие и разных моделей поведения продавцов и покупателей. Самый распространенный тип – «выжидательная» позиция. Поскольку продавцы еще до конца так и не поверили в снижение цен, а покупатели, напротив, ждут, когда же этот процесс наберет обороты.
По наблюдениям рынка, адекватные продавцы на уступки идут без особых проблем. Реальные цены уже опустились на 10% от максимальных значений 2008 года. Сейчас достаточно предложить квартиру на 7-8% дешевле стартовой цены, и она будет встречена бодрым спросом.



В целом по рынку эксперты определяют размеры скидок в рамках 5-15%. Однако, оптимальный размер скидки должен определяться отдельно для каждой конкретной квартиры в зависимости от её ликвидности.


В настоящее время уже никто не сомневается в том, что впервые после многолетнего периода роста, цены на Кишиневскую недвижимость начали снижаться. При этом немало продавцов все еще пытаются удерживать ценники на прежнем уровне, хотя, по нашему мнению, в 2009 году большинство из них скорректируют стоимость своих объектов к новым реалиям.

Таблица 1. Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в мун. Кишинэу
за 2008 г.



Первичное жильё

Главной особенностью рынка первичной недвижимости в столице за 2008 год можно отметить ценовую стабилизацию с тенденцией к длительной стагнации. С одной стороны на ценовую политику и общее состояние рынка первичного жилья, повлияло ужесточение требований государственных органов к качеству в строительстве на рынке первичного жилья, а также отмену нулевой ставки НДС. Сложившаяся ситуация привела к тому, что с начала 2008 года застройщики вынуждено увеличили стоимость жилья на 10 - 15% тем самым, обеспечивая и защищая собственный капитал. На фоне достаточно устойчивого спроса, когда цены росли и недвижимость покупали на опережение, в том числе и в инвестиционных целях (что по разным оценкам специалистов составляло не менее 30 - 40 % от общего числа продаж), за первое полугодие 2008 года стоимость квадратного метра первичного жилья составила 730 € за 1 м2, и возможно это был последний рост цен перед коррекцией.

Рынок первичного жилья, набиравший обороты в пик своего развития в 2005 - 2007 годах, в начале 2008 года, стал снижать темпы роста. Данная тенденция совпала с началом общемирового финансового кризиса, что возможно приведёт к понижению цен на жилую недвижимость, и к замедлению темпов роста строительства. И действительно, по данным Национального Бюро Статистики, объем строительно-монтажных работ в Молдове в январе-сентябре 2008 г. снизился на 8,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Цены в области монтажно-стро-ительных работ в июле-сентябре 2008 года выросли, в среднем, на 7,8% в сравнении с предыдущим кварталом, и более чем на 21% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.

По данным Национального бюро статистики, цены в сфере строительства жилья в III квартале 2008 г. выросли на 5,8% в сравнении с II кварталом и на 20% в сравнении с тем же периодом 2007 г.
В области электроэнергетики цены на строительно-монтажные работы выросли на более чем 9,1% в сравнении с II кварталом, и на 19,1% в сравнении с третьим кварталом 2007 г. В области транспорта цены на строительно-монтажные работы в III квартале выросли на 10,2%.

Уровень цен на квартиры стал недосягаемым для уровня доходов населения даже работающих за границей, которые и продолжают обеспечивать большинство продаж квартир в новостройках. За счет этого и было отмечено снижение покупательной способности во второй половине 2008 года.
Наряду с этим, начал приобретать размах феномен миграции в пригород: Тогатино, Дурлешты, Думбрава, Ставчены, Трушены, Колоница, Криково. К середине года средняя цена в большинстве новостроек, в особенности, расположенных в секторах на периферии сравнялась с 550 евро за один квадратный метр.

Сложившаяся к окончанию 2008 года финансовая ситуация привела к тому, что потенциальные покупатели квартир замерли в ожидании снижения стоимости жилья. Строительные компании в связи с опасениями последствий финансового кризиса (нехватка ликвидности для завершения начатых и будущих проектов), опасаясь резкого падения цен, готовы идти на дисконт (до 10-15 %). Жильё, предлагаемое в инвестиционных целях, в том числе «элитное жилье» эксплуатация и обслуживание которого становится нерентабельной с экономической точки зрения, теперь стали пользоваться минимальным спросом. Покупатели не спешат инвестировать деньги в долевое строительство.
По словам самих застройщиков, останавливается и консервируется строительство многих объектов. В завершённых жилых домах продажи квартир сократились на 60-65 %. На объектах, которые находятся в процессе строительства – на все 100%.

Главным риском для покупателя в условиях нестабильной финансовой ситуации является возможность снижения рыночной стоимости будущего жилья. Это нормальные ожидания в условиях финансовой нестабильности.

Также существуют и другие потенциальные риски:
- невозможность завершения проекта;
- завершение проекта с существенными отклонениями от первоначального замысла;
- отсутствие нормальных подъездных путей к будущему жилому комплексу;
- рост цен на некоторые стройматериалы и на рабочую силу, что приведет к большим непрогнозируемым затратам на финальные работы;
- недоброкачественное строительство (использование некачественных стройматериалов в строительстве);
- отсутствие возможности уступки права требования жилья 3-м лицам до завершения проекта;
- изменение финальной стоимости жилья в сторону увеличения;

В 2008 году стабилизация цен наблюдалась как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости, вследствии постоянного роста объема предложения и сокращении спроса. Понижение ликвидности может вынудить застройщиков заморозить перспективные проекты, что через 2-3 года приведет к существенному снижению предложения. Через некоторое время рынок вновь пойдет на подъем, за счет дефицита предложений в новостройках. Улучшение благосостояния граждан приведет рынок недвижимости в будущем к очередному росту.



По опубликованным данным в Кишинёве идут работы по возведению 75 жилых комплексов, что составляет 12 000 квартир.

Данные предоставлены Аналитическим отделом Биржи Недвижимости LARA.

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>