]]>

]]>

Статья | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Анализ рынка найма недвижимости и земельных участков

 
Анализ рынка найма недвижимости и земельных участков

02/ 05/ 2009

Эксперты аналитического отдела Биржи Недвижимости “LARA” представили анализ ситуации на рынке найма недвижимости, сельскохозяйственных земельных участков и участков под застройку, а также дачных участков на начало 2009 года в Молдове

Найм жилой недвижимости


На первый взгляд, существенных отличий в динамике цен, как на недвижимость в целом, так и на найм в 2008 г., не наблюдалось. Рост цен на недвижимость и на найм в этом году практически сравнялись и составили около 20%. Особенностью является неоднозначность и условность данного роста. Европейская валюта, в которой проводились все расчеты, в этом году полегчала относительно молдавского лея на 21-22%, а относительно американского доллара - на 20%. Причем все изменения соотношения валют произошли во втором полугодии 2008 года, т.е. с началом мирового финансового кризиса. Таким образом, об однозначном росте цен на недвижимость и на найм можно говорить только в первом полугодии 2008 г. Незначительный рост цен (3-5%) в валюте, которая обесценилась относительно других, используемых на нашем рынке, валют (USD и MDL) на 20-22% является очень сомнительным ростом, или фактически это является падением цен. Особенно для рынка найма, ориентированного, в основном, на внутреннего потребителя.

 

Так же, как и в предыдущие годы, наиболее востребованными позициями остаются дешевые 1-2 комнатные квартиры, нехватка которых с каждым годом ощущается все острее. При этом следует отметить тот факт, что средние цены востребованных квартир растут с завидным постоянством. К концу 2008 года средние цены по долгосрочному найму 1, 2, и 3-комнатных квартир составили соответственно: 1-комнатные – 150-220 €, 2-комнатные – 180-250 €, 3-комнатные – 250-400 € в месяц.

На том же самом уровне остался спрос на квартиры повышенной комфортности в ценовом диапазоне 500-600 € в месяц. Требования к уровню таких квартир гораздо выше, чем к вышеперечисленным. Эти требования относятся, прежде всего, к району, статусу дома, состоянию квартиры, меблировке и т.д. Потенциальными нанимателями этого типа жилья являются успешные бизнесмены, работающие на внутреннем рынке, но еще не успевшие накопить достаточно средств для покупки собственной квартиры, зарубежные инвесторы, пытающиеся начать или наладить бизнес на территории Молдовы, зарубежные работники различных фондов и миссий и другие иностранные граждане, связанные с необходимостью частого посещения РМ и предпочитающие постоянное жилье номеру в гостинице. Расширяющиеся связи граждан и предприятий Молдовы с иностранными бизнесменами увеличили спрос на элитный класс квартир в краткосрочном периоде (до одного месяца).



Естественно, что надвигающийся мировой финансовый кризис внесет свои коррективы в развитие рассматриваемого сегмента рынка недвижимости. С одной стороны можно ожидать некоторое снижение цен на найм дорогих и низколиквидных объектов недвижимости, связанных с вероятным снижением притоков инвестиций из-за рубежа, уменьшением заработков в бизнес-сфере внутри страны и, следовательно, необходимостью перехода на режим жесткой экономии. С другой стороны, снижение цен на недвижимость может подстегнуть определенную часть потенциальных покупателей занять выжидательную позицию и повременить покупкой. Это приведет к повышенному спросу на недорогие квартиры. Поэтому ожидать падения цен на аренду данного класса жилья не следует. Возможен даже кратковременный рост.

Земельные участки для жилой застройки

В период 2008 года средние цены на земельные участки оставались практически неизменными, колебания не превышали пределов 7-10 %. В силу того, что количество земельных участков несельскохозяйственного назначения ограничено, оборот рынка незначительный, сделки происходят, чаще всего, кулуарно, не становясь достоянием гласности. Особенно это касается престижного городского центра. Вне зависимости от статуса земельного участка, всех потенциальных покупателей объединяют одни и те же вопросы: месторасположение (город, пригород), наличие инженерных коммуникаций, форма участка, площадь участка, подъездные пути.

До недавних пор существовал достаточно распространенный способ приобретения земли в частную собственность. Достаточно было взять участок в аренду, начать строительство и далее приватизировать его по нормативной цене, как прилегающий к строению. Правда, с тех пор как прекратились аукционы по продаже права аренды на свободные участки, данный источник практически иссяк. Примария пока не производит реализации участков с аукционов. В этой ситуации частные продавцы - единственный источник предложения на рынке. А они цены держат и не снижают, несмотря на разговоры о кризисе и даже некотором снижении объема продаж. Все заняли выжидательную позицию.

Последний аукцион по продаже столичной земли под застройку состоялся в сентябре 2006 года. С тех пор открытый источник поступления участков на первичный рынок, по сути, был перекрыт. На заседании муниципального совета 22 мая 2008 г., был вынесен вопрос о проведении открытого конкурса по выбору организатора земельных аукционов. Комиссия по организации земельных аукционов в столичной Примарии подвела итоги конкурса по выбору оператора аукционных продаж. Земельные участки вновь будут продаваться на открытых аукционах. Предложения на аукционах и коммерческого конкурса без сомнения будут интересны для покупателей.

Самое крупное предложение, которое будет предложено на аукционе – это земельный массив около 25 га неиспользуемых земель, расположенный на ул. Гренобля. Здесь по единой концепции предлагается построить жилые комплексы с объектами соцкультбыта и многоярусными парковками, коммерческие, офисные объекты. Недостаток данного района - отсутствие инфраструктуры. Все дороги, технические коммуникации, спортивные и детские площадки предстоит построить будущим инвесторам.
Информационным сообщением о проведении коммерческого конкурса, условия и порядок проведения которого были опубликованы в «Мonitorul Oficial» № 237-240 от 31.12.2008 г., Агентство публичной собственности при Министерстве экономики и торговли объявило о приватизации следующих земельных участков под строительство:

Адрес 
Площадь, га
 Начальная стоимость, млн. леев  Начальная стоимость, 0,01 га, тыс. евро.
Мун. Кишинэу, ул. В.Лупу, №28.  7,123  88,60  9,0
Мун. Кишинэу, ул. Тестимицану, 3.  3,123  31,10  7,2
Мун. Кишинэу, ул. Тестимицану, 3.  0,166  1,65  7,2

Необходимо отметить, что предлагаемые цены являются лишь стартовыми, и вероятно будут повышаться в ходе аукциона, хотя есть опасения, что сегодня данные земельные участки могут быть невостребованы, по понятным причинам.

Рынок земельных участков муниципия географически можно разделить на несколько условных частей, для которых характерны собственные тенденции развития. Отдельно можно рассматривать центральную, престижную часть города. Но там свободных участков практически не осталось. Сделки носят единичный, эксклюзивный характер, по этому вывести для них усредненную рыночную стоимость очень сложно.

Отмечается увеличение предложения земель сельхоз назначения, по соотношению к земельным участкам под строительство. Здесь предложение превалирует над спросом.

Спрос на хорошие земельные участки, расположенные в черте города, всегда превышал предложение, поэтому цены на ликвидные участки растут вместе с инфляцией, поскольку таких земель очень мало.
Стоимость земельных массивов, требующих комплексного освоения (включая изменение разрешенного использования, подвод коммуникаций, создание инфраструктурных объектов и т.п.) остаются практически неизменными.

Во второй половине 2008 года были опубликованы поправки в закон «О нормативной цене и порядке купли-продажи земли».

Поправки в закон предусматривают, что по нормативной цене могут быть выкуплены только земли (на которых расположены приватизированные, частные объекты, либо незавершенное строительство), используемые в технологическом процессе. Другие земли продаются по конкурсу или на аукционе. Ужесточён и порядок оплаты при приватизации земли, находящейся в публичной собственности.

Таблица 2
Средняя стоимость земельных участков под застройку объектов жилой недвижимости:




Что касается сегмента индивидуальных частных домов, то и здесь наблюдается стабилизация цен. Это менее ликвидный сегмент, т.к. он имеет более длительный период экспозиции и требует значительного вложения капитала. На него, как правило, медленно влияют внешние факторы. Следует отметить, что наиболее чутко на ожидание изменений в политической или экономической стабильности в регионе реагирует рынок квартир, а лишь затем – немного медленнее реагирует рынок частной индивидуальной застройки и земельных участков. Повышенным интересом пользуются земельные участки под жилую застройку, расположенные в пригородной зоне вблизи Кишинева: Тохатин, Бачой, Крикова, Вадул-луй-Водэ, Ставчены, Думбрава и др. На сегодняшний день на рынке недвижимости появилось новое веяние в области загородной недвижимости.

Речь идет о коттеджных поселках. Можно найти варианты расположения в пяти-восьми км от столицы. Объединяет все эти проекты соответствие “европейским традициям архитектуры и современным требованиям строительства комфортной и безопасной загородной недвижимости”. В поселках предусмотрена самостоятельная инфраструктура: бизнес-центр, супермаркеты, кафе и бары, фитнес-центр, аптеки, детские игровые площадки. В последнее время все чаще люди предпочитают просторный собственный дом в экологически чистых пригородах, в тихих городках или закрытых поселках, характерных однородным составом жителей.

Дачные участки и строения

К этому сегменту рынка недвижимости можно смело отнести все объекты недвижимости данного класса, расположенные в радиусе 10-20 км от города, как в самих населенных пунктах, так и в садово-огороднических товариществах (СОТ). Определяющую роль играет наличие минимума инфраструктуры и коммуникаций или вероятность их развития в перспективе.

Несмотря на некоторые замедления темпов роста цен на этот класс недвижимости они всё-таки были несколько выше темпов роста на недвижимость в целом в мун. Кишинев. Средние цены за одну сотку земли составляли от 1000 до 4000 евро в зависимости от близости СОТ от Кишинева, уровня развития инфраструктуры и его престижности.

Потенциальные покупатели проявляют интерес к готовым или требующим минимальных вложений для их завершения строений с целью использования их для проживания в данный момент. Следует подчеркнуть тот факт, что на сегодняшний день такие строения все еще продаются дешевле или по себестоимости, что является еще одним стимулом для лиц, ограниченных в средствах.

Требования покупателей-инвесторов к самим строениям не велики. В большей степени их интересует инфраструктура, коммуникации, перспектива их дальнейшего развития. Предпочтение отдается направлениям предполагаемого расширения города в соответствии с генпланом его развития.
Снижение спроса на участки во второй половине 2008 г. связана, с одной стороны, с сезонностью продаж данного класса недвижимости и, с другой стороны, с нестабильной финансовой и экономической ситуации.

В предыдущие годы непрерывный рост цен на недвижимость подстёгивал определённый спрос на участки и в осенний период. Возможность купить недвижимость по установившимся весной ценам, при ожидании установления более высокого уровня цен в следующую весну заставляло определённую часть потенциальных покупателей осуществить покупку осенью. Во второй половине 2008 года данная тенденция изменилась. Ожидание падения цен на недвижимость сокращает спрос потенциальных покупателей на вышеуказанную недвижимость. Это, в свою очередь, вероятнее всего, приведет к снижению притока инвестиций и замедлению темпов развития инфраструктур СОТ.

Учитывая нынешнюю ситуацию, как в мире, так и внутри страны, можно предположить, что в следующем году спрос на недорогие готовые строения, пригодные для жилья, расположенные вблизи Кишинёва, не снизится. Дефицит денежной массы может даже несколько подстегнуть спрос на них. Одновременно следует ожидать понижение спроса на свободные участки под застройку.

Сельскохозяйственные земельные участки

Рынок сельхоз земель состоит из двух составляющих: земли, приобретённые для сельскохозяйственных нужд и земли, приобретённые для последующего изменения назначения под строительство.
Говоря о первом виде земель, они в зависимости от бонитета (плодородия почвы) приобретаются в основном в целях выращивания определённых культур, или размещения на них объектов недвижимости участвующих в сельхоз обороте (холодильники, животноводческие и птице фермы, предприятия по переработке сельхоз культур, и др.). На сегодня предложение консолидированных сельхоз массивов довольно велико, но спрос низкий. Стоимость 1-го га земли на данный момент в зависимости от месторасположения, бонитета, площади массива, формы, уклона, близости к водоёмам, и др. в среднем составляет 1200-2000€ (от 700€ до 5000€). За предыдущие 3 года рост стоимости составил 30-40% в год. Наше мнение, что данные земли даже сейчас недооценены и рост стоимости сохранится. Даже в ситуации, когда иностранные лица не имеют право на покупку сельхоз земель, они всё чаще покупают земельные массивы через подставных лиц.



Другим видом земель сельхоз назначения являются земли купленные для последующего изменения назначения. Обычно это земли расположенные в мун. Кишинэу, рядом с ним, или вдоль главных трасс Молдовы. Стоимости по данным участкам сильно разнятся от первого вида сельхоз земель, так как в них уже заложена перспектива изменения назначения. Относительное спокойствие на рынке и невысокий спрос связан именно с трудностями изменения назначения.

Известно, что затраты на изменение назначения земли в другую категорию часто сопоставимы с ее стоимостью на момент приобретения. Время на изменение категории сельскохозяйственных земель может составлять от полугода до трёх лет и более. Но ситуация ещё усложняется отсутствием коммуникаций, а эти затраты также могут быть сопоставимы со стоимостью участка и более.
В среднем стоимость 1 га сельхоз земли с перспективой изменения назначения составляет 40 000-50 000 € (от 30 000 до 250 000€ - бул. Дачия).

Данные предоставлены Аналитическим отделом Биржи Недвижимости LARA

Версия для печати

 

Последние статьи о недвижимости

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>