]]>

]]>

Документ | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Что такое долевая собственность и отчуждение идеальных долей?

Права. Законодательство. Преимущественная покупка. Нарушения.

С каждым годом в сделках с недвижимостью все чаще и чаще применяется практика отчуждения идеальных долей. Однако в результате такой продажи почти всегда возникают вопросы, связанные с определением порядка пользования жилыми помещениями.

Что говорит закон

Под долевой собственностью понимается такой вид общей собственности, при которой имущество делится между некими участниками. Приоритеты распределения долей оговорены Гражданским кодексом, который устанавливает презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Правда, лишь в том случае, если их размер не определен законодательными актами или соглашением всех участников такого вида общей собственности. Владение и пользование долевой собственностью осуществляется долевыми сособственниками по соглашению. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности в натуре (например, квартиры в многоквартирном доме) либо выдела из него доли не исключает права участников общей долевой собственности заявлять требования об определении порядка пользования имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. В случае, когда стороны не приходят к компромиссу, условия владения и порядок пользования определяются судебным решением.

О праве преимущественной покупки

Каждый из участников долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Однако для отчуждения доли необходимо согласие всех остальных собственников. При этом следует знать, что остальные собственники обладают правом преимущественной покупки (кроме случаев, когда долевой сособственник дарит постороннему лицу свою долю). При продаже одной из долей ее собственник обязан поставить в известность всех долевых собственников. Сообщение о намерении продать принадлежащую долю с указанием цены и иных условий продажи должно быть оформлено в письменной форме. Если в течение одного календарного месяца от собственников не будет получен ответ о решении выкупить долю или будет получен письменный отказ, то продавец доли вправе продать ее любому другому лицу.

О нарушениях

В случае, если продажа доли была совершена с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник общей долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 352 п. 4 ГК РМ). Таким образом, если при сделке отчуждения (кроме безвозмездных сделок), права одного или нескольких долевых собственников будут нарушены, сделка может быть признана недействительной, и для этого тем из собственников, чьи права были нарушены, нужно будет доказать, что они не знали или не могли знать о совершаемой сделке. В ситуации, когда доля кого-то из участников долевой собственности незначительна (например, получена в наследство совместно с другими родственниками) и не может быть реально выделена, а собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то по его согласию вместо выдела доли в натуре допускается выплата остальными сособственниками компенсации стоимости доли.

Доля у меня маленькая, но жить в квартире я хочу!

Рассмотрим ситуацию, когда при незначительности принадлежащей доли собственник имеет существенный интерес в использовании общего имущества. В этом случае суд, с учетом обстоятельств дела (например, нуждаемость использования этого помещения в силу возраста, состояния здоровья, наличие несовершеннолетних детей и нетрудоспособных родственников), вправе вынести решение о передаче неделимой вещи в собственность одному из участников долевой собственности, независимо от размера долей остальных собственников. При этом собственник, в чью собственность передано имущество, выплачивает компенсацию в пользу бывших долевых собственников в размере стоимости принадлежащих им долей. В некоторых случаях (например, когда принадлежащая долевому собственнику незначительная доля является единственным для него жильем), суд, учитывая обстоятельства дела, может выделить для проживания комнату, превышающую размер доли, если невозможно выделить комнату, равную размеру доли. В этом случае суд вправе обязать участника долевой собственности, получившего в пользование эту комнату, компенсировать долевому собственнику ежемесячно некоторую сумму за пользование его собственностью, например, в виде арендной платы.

КОММЕНТАРИЙ РИЭЛТОРА

При продаже идеальной доли возникают вопросы, связанные с определением порядка пользования жилой квартирой, которая имеет один вход, одну кухню, один санузел. В случае возникновения спорных вопросов судебная инстанция определяет порядок пользования квартирой сособственниками, при этом не всегда может быть принят во внимание порядок пользования, сложившийся до отчуждения доли. Так как прежний порядок сложился и применялся с учетом личных отношений бывших долевых собственников. Я говорю именно о квартирах в многоквартирных домах, а не о частных домовладениях, находящихся в общей долевой собственности, где возможен реальный раздел, т.е. выдел доли домовладения в натуре. Поэтому в случае невозможности совместного проживания, если среди собственников встает вопрос о продаже одной из долей постороннему лицу, советую всем участникам долевой собственности взвесить все «за» и «против», так как по факту при отчуждении доли материально остаются в проигрыше все стороны. Наилучшим выходом из ситуации является совместная продажа квартиры и раздел согласно долей полученных денег, на которые каждый из бывших долевых собственников смог бы приобрести хоть маленькую, но находящуюся в единоличной собственности квартиру.

По материалам издания "Комсомольская правда" в Молдове


Версия для печати

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>