]]>

]]>

Документ | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Что нужно учитывать при обмене квартиры?

Особенности договора мены

Что нужно учитывать при обмене квартиры?С вас - доплата

По закону при мене каждый из участников сделки считается продавцом жилья, которое передает, и покупателем квартиры, которую получает. Поэтому при заключении договора мены закон требует соблюдать правила сделки купли-продажи
Закон позволяет совершать сделку мены с неравноценными жилыми помещениями: скажем, когда «двушка» меняется на «однушку», либо речь идет о квартирах разной комфортности. В таких случаях гражданин, приобретающий взамен своего жилья более дорогое, выплачивает бывшему хозяину разницу в цене. Получатель доплаты по закону должен внести ее в налоговую декларацию.

Не забудьте о регистрации

Договор мены и приобретение прав соб-ственности на новое жилье подлежат государственной регистрации. Договор мены регистрируется по месту нахождения любой из квартир. А вот приобретение права собственности на новое жилье каждый новоиспеченный хозяин должен зарегистрировать в территориально кадастровом органе (бывшие БТИ) по месту нахождения полученной квартиры.

В чем заблуждаются «менялы»

Если жилье меняется без доплаты, то у участников сделки нередко создается ошибочное представление, что сделка является безвозмездной: деньги-то не «задействованы». Поэтому, когда договор мены заключает один из супругов, он может считать, что полученная квартира станет его личной собственностью и в случае развода «вторая половина» претендовать на это жилье не сможет.
По Семейному кодексу имущество, полученное мужем или женой в период брака безвозмездно, действительно является их «единоличной» собственностью и разделу не подлежит. Однако по закону мена во всех случаях считается возмездной сделкой, поэтому полученная по такому договору квартира становится общим имуществом супругов, независимо от того, на кого из них зарегистрирована.

Единственное исключение - когда муж или жена меняет квартиру, являющуюся личным имуществом (например, приобретенную еще до свадьбы либо полученную в период брака в дар или по наследству). В такой ситуации и новая квартира станет личной собственностью супруга-«менялы».

Что выгоднее: мена или купля-продажа?

По словам риэлторов, в большинстве случаев граждане стремятся к купле-продаже. Дело в том, что очень сложно найти для мены несколько квартир, полностью устраивающих всех участников сделки. Во всяком случае, на это, как правило, уходит длительное время. Проще и быстрее получить за свою квартиру денежный эквивалент, а потом подыскать жилье по вкусу.
Меной сейчас в основном пользуются родственники, которые доверяют друг другу и хотят просто «переписать» жилье, избежав налоговых формальностей, возникающих при дарении и купле-продаже.


КОММЕНТАРИЙ РИЭЛТОРА

Какие сложности могут возникнуть при обмене одной квартиры на другую?

Вообще обмен товарами присущ обществу с низким уровнем экономического развития. Формула «товар-деньги-товар» есть суть рыночных взаимоотношений в нынешнем обществе. Проще говоря, когда что-то меняется на что-то, один из меняющихся, как правило, страдает. Ведь каждое из этих что-то (в нашем случае квартира) имеет свою совершенно определенную рыночную стоимость, которую мы получаем только в результате торгов и продажи. Причем продавец хочет продать подороже, а купить подешевле.

В результате таких движений и рождаются компромиссные решения, передаются суммы денег, а взамен приобретается новая квартира. Очень много людей желает поменять свое жилье на другое, но опасаются продавать свою квартиру, прежде чем найдут новую («останусь на улице»). Они боятся поручить такую задачу агентству недвижимости («заставят покупать что попало»). Этот страх заставляет их делать одну ошибку за другой. Сколько бесполезных и ошибочных поступков порой совершают клиенты, решившие все сделать самостоятельно, чтобы не платить посредникам «бешеные деньги».  Вот примерная последовательность движений желающего обменяться:

1) он звонит по объявлениям в «Маклере», приценивается;

2) затем посещает выбранные квартиры, просит подождать, пока продаст свою, верит продавцу на слово, и хуже того – дает немаленький задаток, не проверив документы;

3) берет задаток за свою квартиру, поверив «покупателю», что тот реальный, а позже выясняется, что он еще не продал свою квартиру.

Никакой «америки» я не открою, если сообщу, что так складываются большие «цепочки» обменов, и не только квартирами, а я бы сказала жестче – судьбами. Цепочки – это всегда риски: у кого-то случится несчастье (болезнь, гибель, пожар, арест на имущество), у кого-то документы никак не готовы, кто-то передумал и т.д. Цепочки даже опытным специалистам довести до сделок не всегда просто. Однако оптимальная технология совершения желанного обмена в один день существует. Прежде чем сказать кому-то «давай меняться», следует обратиться к специалисту, который должен буквально вжиться в ситуацию человека, грубо выражаясь «влезть в его шкуру» (отношения в семье, финансовые возможности или проблемы) и, опираясь на собственные знания и опыт, подробно рассказать клиенту, как поступил бы он сам на его месте.

В плане надежности предпочтительней вариант прямой мены. Однако, если рассматривать количество возможных вариантов, то лучше всего остановиться на альтернативной сделке, когда на квартиру идет поиск  покупателя, а одновременно подбирается устраивающая квартира, и в один день у одного  нотариуса оформляются две сделки купли-продажи.  Если же вы все-таки нашли удовлетворяющий вариант мены, то для проведения сделки собственникам обеих квартир потребуется тот же пакет документов, что и для сделки купли-продажи: правоустанавливающие документы, выписка из Реестра недвижимого имущества и Сертификат об оценочной стоимости (оба документа выдаются ТКО), Сертификат об отсутствии задолженности перед бюджетом (выдается территориальной налоговой инспекцией), Сертификат об участниках приватизации (в случае, если квартира отчуждается впервые после приватизации). На сделке обязательно присутствие всех сособственников. Говоря об обмене неприватизированных квартир, хочу отметить, что собственникам жилья гораздо проще решить вопрос мены на меньшую или большую по площади квартиру с доплатой. Тогда как для нанимателей муниципального жилья найти подходящий вариант для обмена весьма проблематично: во-первых, в городе не так много неприватизированного жилья, во-вторых, существует ряд ограничений, при которых обмен недопустим.

Обмен неприватизированного жилья утверждается жилищной комиссией при муниципальном совете. Хочу отметить, что обмен неприватизированной квартиры на приватизированную и наоборот - по закону невозможен. Исключение составляет обмен неприватизированной квартиры на кооперативную, не прошедшую регистрацию прав собственности в ТКО. В практике часто приходится сталкиваться с вопросами о принудительных обменах. Помните, что принудительный обмен возможен только для нанимателей жилых помещений муниципального жилищного фонда и только по решению суда, и не рас-пространяется на жилые помещения, принадлежащие на правах частной собственности. А сейчас несколько слов о налогообложении при мене объектами недвижимости. Как уже отмечалось в статье, к договору мены применяются правила купли-продажи.

Таким образом, возникает объект налогообложения и обязанность удержания и перечисления в бюджет налога на доходы физических лиц с прироста капитала. Сумма налога определяется, исходя из расчетной стоимости реализуемой путем обмена квартиры, и расходов, исходя из покупной стоимости новой квартиры. При доплате ее сумма включается в налогооблагаемую базу

По материалам издания "Комсомольская правда" в Молдове.


Версия для печати

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>