]]>

]]>

Новость | Недвижимость в Молдове и Кишиневе - Интернет портал

Новый закон о кондомиуме.

 
Новый закон о кондомиуме.

25/ 01/ 2014

Закон о кондоминиуме в жилищном фонде, принятый в Молдове в 2000 году, фактически не работает из-за ряда неточ­ностей, а также несовершенства других законов, регламентирующих жи­лищную сферу.
  Одной из главных проблем прежнего варианта закона яв­ляется то, чтоне был предус­мотрен механизм определения доли собственников квартир на имущество в общей собственности в кондоминиуме. Имен­но по этой причине, общее имущество в кондоминиуме, являясь де-юре собственно­стью владельцев квартир, до настоящего времени большей частью не передано с баланса муниципальных предприятий на баланс ассоциаций соб­ственников в кондоминиуме, и, в конечном итоге, в общую долевую собственность членов кондоминиума.

  Закон о кадастре недвижи­мого имущества включает спе­циальную статью о регистра­ции кондоминиума. В то же время этот закон не обязывает и никаким образом не пред­усматривает установление, определение и регистрацию доли собственников квартир в общей собственности кондо­миниума и обязательную го­сударственную регистрацию права собственности на нее в регистре недвижимого иму­щества. Вместо этого пред­усмотрена регистрация права администрирования ассоциа­ции собственников в кондоми­ниуме над общим имуществом кондоминиума.

  В пояснительной записке, представленной экспертами ЕБРР, отмечен и ряд нестыко­вок и упущений в других за­конах, регламентирующих жилищную сферу, что препят­ствует полноценному функционированию в Молдове закона о кондоминиуме. В то же время в странах Восточной Европы и СНГ наработали неплохую практику в создании жилищ­ного законодательства. В Чехии и Словакии, например (как и в некоторых других странах), приватизация квартир шла од­новременно с приватизацией нежилой площади и регистра­цией доли членов кондомини­ума в общей собственности. В то время как в Молдове до на­стоящего времени проблема права собственности на долю в общем имуществе кондомини­ума не решена.
 В новом проекте закона появились две новые главы: «Создание, регистрация и лик­видация кондоминиума» и «Администратор кондоминиу­ма».

 Введены новые понятия: кондоминиум, единица кондоминиума, участок кондоминиума. А также новые нормы по установлению доли в кондоминиуме, реконструк­ции недвижимого имущества в кондоминиуме, передаче пра­ва собственности на единицу кондоминиума, созданию фон­да ремонта и содержания, ипо­теке в кондоминиуме, выбору администратора кондоминиу­ма, заключению контракта ад­министрирования, контролю над деятельностью ассоциаций собственников, соглашению об ассоциации и образец устава.

  Так, доля каждого соб­ственника в кондоминиуме рассчитывается исходя из пло­щади единицы кондоминиума и суммы площадей всех еди­ниц кондоминиума. Иными словами, если в доме 100 квар­тир площадью 4000 кв. м (100 кондоминиальных единиц), то доля собственника одной квартиры (кондоминиальной единицы) с площадью 37 кв.м составит 0,92 5%.

  Расчет доли осуществля­ется кадастровыми офисами или другими предприятиями, осуществляющими кадастро­вые работы. Размер долей в дальнейшем регистрируется в территориальном кадастровом офисе.

  Новый проект закона по­зволит решить вопрос об управ­ляющих (председателях) ассоциациями совладельцев в кондоминиуме. Управлять со­временным многоквартирным домом - дело непростое. Для этого требуется квалифици­рованный менеджер, человек, умеющий разобраться в ин­женерных конструкциях дома, заключать договоры с комму­нальными организациями, на­ходить недорогих подрядчиков. Нередки случаи, когда ассоци­ации жильцов недовольны ра­ботой управляющего, не говоря уже о случаях мошенничества. В некоторых странах существует система аттестации и сертифи­кации управляющих. В Москве, например, передача жилых до­мов в управление товариществу собственников жилья осущест­вляется только при наличии у них лицензии на право управ­ления жилищным фондом.

  В новом проекте закона говорится, что управление кондоминиумом может осу­ществлять администратор, вы­бранный на основе конкурса при соблюдении условий, пред­усмотренных законодатель­ством. В качестве администра­тора может быть назначено физическое или юридическое лицо, авторизованное в уста­новленном порядке. Способ авторизации администраторов устанавливается правитель­ством. Администратор несет ответственность перед соб­ственниками в кондоминиуме за ущерб, понесенный вслед­ствие недобросовестного осу­ществления своих обязанно­стей. В проекте прописан также порядок заключения и растор­жения контракта с администратором кондоминиума.

  После того, как прошла кампания по приватиза­ции жилья, государство и местные власти фактически сняли с себя ответственность за его ремонт и содержание. А жильцы не были готовы взва­лить эту ответственность, в том числе финансовую, на соб­ственные плечи. В результате жилищный фонд стал на гла­зах деградировать. Реальное функционирование закона о кондоминиуме поможет ре­шить эту проблему. Так как в новом варианте закона пред­усмотрено создание в кондоминиуме фонда ремонта и содержания недвижимого имущества. Фонд создается из взносов собственников кондо­миниума, причем это является их обязанностью. Решение об установлении размера фонда и взносов принимается соб­ственниками, которые владеют минимум 50% плюс одна из до­лей в кондоминиуме на общем собрании ассоциации жильцов или путем подписного листа, когда собрание провести не удается. Размер взноса каждо­го собственника в фонд явля­ется пропорциональным доле в кондоминиуме, рассчитыва­ется ежемесячно исходя из пе­риода, для которого создается фонд. Финансовые средства фонда могут использоваться только на оплату стоимости ремонта, содержания, ренова­ции и модернизации общего имущества жилого дома. Фонд создается для каждого кондо­миниума отдельно; И средства фонда хранятся на отдельном счете. Только собственники могут распоряжаться этим фондом, администратор может получить средства фонда толь­ко с их согласия.

  Решения по ремонту или улучшению жилого здания принимаются при согласии 50% плюс один голос из числа собственников. Таким же обра­зом принимается решение по назначению администратора в кондоминиуме с учетом ре­зультатов конкурса, организо­ванного ассоциацией.

  Важный момент, который присутствует в законо­дательстве других стран, особенно европейских, это установление ипотеки в кон­доминиуме. Норма в проекте закона предполагает, что для гарантирования покрытия долгов, полученных в резуль­тате использования кондоми­ниальной единицы (в том чис­ле эксплуатации, содержания, ремонта, реновации, модер­низации, коммунальных услуг или в результате неучастия выплатами в Фонд ремонта и содержания), устанавливается ипотека над кондоминиальной единицей (квартирой) в пользу других членов кондоминиу­ма. Ипотека регистрируется в территориальном кадастровом органе.

Версия для печати

 

Последние новости недвижимости

  • Новый закон о кондомиуме.

    Министерством регионального развития и строительства разработан новый проект закона о кондоминиуме.

  • Техосмотр для жилфонда

    Правительство вводит обязательную инвентаризацию и паспортизацию всех жилых домов. В затраты войдут расходы на работу инспекторов, геотехническое и геодезическое исследования, химический анализ подземных вод, поиск архивной информации о проектировании, характере эксплуатации, составление паспорта и кадастровое администрирование.

  • В Молдове проверят все дома: что теперь будет с ценами на квартиры?

    Эксперты сходятся во мнении, что после тотальной экспертизы рынок недвижимости может повести себя непредсказуемо – хорошие квартиры вырастут в цене, а не пригодная для жилья недвижимость резко подешевеет.

  • Принятие законопроекта о жилье грозит Молдове новыми исками в ЕСПЧ

    Законопроект о жилье может нанести большой ущерб государственному бюджету, если парламент примет его в нынешнем варианте. Данный документ содержит положения, которые нарушают права человека и Молдова может быть осуждена в ЕСПЧ, а ущерб нужно будет выплачивать из государственного бюджета, отметили эксперты Центра по анализу и предупреждению коррупции (ЦАПК), которые сделали анализ данного проекта.

  • Участок для строительства в Молдове будет проще выбрать

    В Молдове была разработана цифровая карта с указанием территорий, подверженных риску затопления.

Последние предложения

 
 
 
]]>

]]>